Договор залога ипотеки по общему правилу требует нотариального

Договоры ипотеки и залога

Если Вы намереваетесь продать или купить квартиру, дом, комнату или же земельный участок, взять в кредит деньги для приобретения имущества, то, скорее всего, Вы задумаетесь — обязательно ли участие нотариуса в такой сделке? На сегодняшний день совсем не обязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Но, тем не менее, например, при купле-продаже недвижимого имущества, все-таки могут возникнуть ситуации, при которых к нотариусу обратиться просто необходимо. Удостоверение договоров ипотеки и залога есть юридическое закрепление обязательств сторон договора.

Законом предусмотрена обязанность нотариуса проверять личности обратившихся за услугой, то есть обследовать их дееспособность и правоспособность, растолковать им смысл и значение договора. Нотариус также должен определять соответствие содержания договора действительным и настоящим намерениям сторон, есть ли противоречия требованиям закона. Удостоверение договора залога может составляться как самим нотариусом, так и быть подготовленным сторонами. К примеру, нотариус при подтверждении договора купли-продажи проверяет документы, удостоверяющие право собственности сторон на недвижимое имущество и оформляет удостоверение договора залога

Залог — это способ обеспечения обязательств. Возникает вследствие заключения договора, нотариально выглядит как удостоверение договора залога. Договор о залоге заключается между кредитором, с одной стороны, и должником или его имущественным поручителем с другой. На основании договора и нотариального удостоверения договора залога при условии невыполнения должником своих обязательств, кредитор для удовлетворения своих требований может обратить взыскание в порядке, установленном законом или договором, на заставленное имущество или имущественные права.

Оформление ипотеки в настоящее время вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура. Закон «О залоге» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора залога и государственная регистрация залога.

Форма удостоверения договора залога определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке. Значение условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.). К разряду существенных условий нотариального удостоверения договора залога и ипотеки относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в нотариальном удостоверении договора залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки (ст. 339 ГК). Нотариальное удостоверение договора ипотеки — одно из важнейших условий его заключения. Со вступлением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» общее правило об обязательном нотариальном удостоверении договора залога и нотариальном удостоверении договора ипотеки утратило силу. Оно обязательно лишь в случаях, установленных законом, один из которых зафиксирован в п. 2 ст. 339 ГК — это договор об ипотеке.

Согласно названной статье договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному оформлению, т.е. нотариальному удостоверению договора залога и нотариальному удостоверению договора ипотеки.

Доверенность на заключение договора ипотеки выдается от имени физического (гражданина) или юридического лица (причем любого, в том числе Сбербанка, иных банков, кредитных учреждений, страховых компаний и др.), требует нотариальной формы заверения ипотеки, что соответствует п. 2 ст. 185 ГК. Исключения из этого правила допускаются опять же в случаях, предусмотренных законом. Однако в настоящее время такие случаи действующими федеральными законами для юридических лиц не установлены. Положение о том, кем может быть выдана доверенность от юридического лица, порядок ее оформления, процедура подписания, регламентировано п. 5 ст. 185 ГК, что исключением из п. 2 ст. 185 ГК вовсе не является. Согласно ст. 160 ГК законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут вводиться дополнительные условия (требования), которым должна соответствовать форма доверенности юридического лица, равно как и любых иных сделок, — совершение на бланке определенного образца, скрепление печатью, подписью должностного лица. Следовательно, п. 5 ст. 185 ГК касается не формы доверенности юридического лица, а дополнительных требований к ней, порядка и механизма ее выдачи. Федеральное законодательство, в том числе ГК, не содержит каких-либо указаний и ограничений относительно места нотариального удостоверения договора ипотеки. Коль скоро отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса как по месту нахождения имущества, так и в другом месте в форме заверения ипотеки. Вместе с тем на практике его обычно удостоверяют по месту нахождения недвижимого имущества. В централизованном порядке определяется лишь место государственной регистрации договора об ипотеке. Согласно ст. 19 Закона об ипотеке регистрация договора ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Удостоверение договора залога имеет юридическую силу. Форма отметки об удостоверении договора залога — произвольная.

Договор залога

Залог — один из самых популярных и простых по сути способов обеспечения обязательств. В самом примитивном виде договор залога имущества подразумевает следующее: кредитор дает в долг деньги, а должник обязуется в случае невозможности вернуть эти деньги передать в собственность кредитора какое-либо свое имущество. Разумеется, вместо денег кредитор может передавать должнику и иные вещи или права — недвижимость, движимое имущество, права требования и т.д.

В качестве предмета залога также могут выступать самые разные вещи или имущественные права — за исключением имущества, изъятого по закону из гражданского оборота. Если гражданин, например, приобретает жилье в рассрочку, то ему часто предлагают договор залога при покупке квартиры (т. н. договор ипотеки), если же физическое лицо берет крупный кредит в банке, то в качестве обеспечения выполнения им обязательства по возврату кредита банк может заключить договор залога транспортного средства или иного имущества.

Договор залога может заключать лицо, обладающее имуществом на праве собственности или хозяйственного ведения, а вот договор залога прав — лишь собственник.

Залогодателем обычно является сам должник, но закон не запрещает выступать в качестве залогодателя и третьим лицам, которые и предоставляют свое имущество в качестве обеспечения. Предположим, гражданин является акционером какого-то акционерного общества и решает открыть собственное дело. Вполне возможен вариант, что ему проще получить кредит на вновь учрежденное юридическое лицо, чем на себя как физическое лицо. Но банку нужны гарантии, которые это юридическое лицо пока предоставить не в состоянии. Тогда заключается договор залога акций и ценных бумаг, принадлежащих учредителю, что будет вполне нормальным обеспечением обязательств принадлежащего ему юридического лица. Ценные бумаги в подобных ситуациях, как правило, передаются на депозит нотариуса или залогодержателя.

В общем же случае предмет залога остается у залогодателя, который передает их кредитору только в случае невыполнения своих обязательств в установленные сроки.

Нотариальное удостоверение договора залога

Договор залога движимого имущества составляется в простой письменной форме — следует только четко прописать само обеспечиваемое обязательство (можно просто сослаться на реквизиты основного договора), оценку и существо самого предмета залога, а также сроки и условия перехода заложенного имущества от должника к кредитору. В противном случае договор залога может быть признан судом незаключенным.

Если же предметом залога является недвижимое имущество, то необходимо и нотариальное заверение договора залога, что связано с повышенной ответственностью участников рынка недвижимости. Так, удостоверению у нотариуса подлежит договор залога земельного участка, квартиры или дома, предприятия как имущественного комплекса и т.д. Нотариальное удостоверение движимого имущества обычно не требуется, но вполне разумно при высокой ценности предмета залога для большей уверенности сторон в благонадежности друг друга.

Важно помнить следующий момент: если договор залога недвижимого имущества не был удостоверен у нотариуса, то может быть признан недействительным со всеми вытекающими последствиями, при этом основное обязательство остается неизменным. Например, если гражданин приобрел жилье по ипотечному договору, а продавец вдруг забыл про нотариальное удостоверение договора ипотеки, то ни о каком залоге жилья в данном случае не может быть и речи — данный договор становится недействительным, что вызывает немало проблем у обеих его сторон.

Каковы особенности договора об ипотеке?

Юридический Яндекс Дзен! Там особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества. По договору об ипотеке могут быть заложены: жилое помещение (дом, квартира, комната), земельный участок, объект незавершенного строительства, садовый дом, гараж, машино-место, а также нежилые здания и помещения. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия. Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу государственная регистрация договора об ипотеке не требуется (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната и др.), места нахождения, иным описанием, достаточным для его однозначной идентификации (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат, номера на поэтажном плане). В договоре следует указывать, на основании какого права данный объект недвижимости принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В договоре может быть предусмотрено безакцептное списание задолженности заемщика только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать (п. 3 ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ):

  • ключевую ставку Банка России на день заключения договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;
  • 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно, причем банк вправе самостоятельно застраховать заложенное имущество, потребовав от залогодателя оплатить понесенные расходы, а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Обременение предмета ипотеки (залога)

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Примечание. Залогодержатель вправе преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества ( п. 2 ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку? >>>

§ 7. Форма договора о залоге

Договор о залоге во всех случаях должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК). Обычно договор о залоге заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не исключено заключение договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (использование этого способа заключения договора о залоге встречается крайне редко).

По общему правилу договоры о залоге должны заключаться в простой письменной форме. Иногда требуется нотариальное удостоверение договора о залоге (нотариальная форма). Во-первых, нотариальному удостоверению подлежит договор о залоге недвижимости (об ипотеке). Во-вторых, договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению.

Так, если стороны своим соглашением определили, что тот или иной договор должен быть совершен в нотариальной форме, то и договор о залоге, обеспечивающий соответствующее обязательство, также должен быть нотариально удостоверен.

Помимо нотариального удостоверения, договор об ипотеке (о залоге недвижимого имущества) должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК, см. также ст. 131 ГК) 142 .

Несоблюдение требований закона о форме договора о залоге (простой письменной или в соответствующих случаях нотариальной), а также о регистрации залога влечет недействительность данного договора 143 .

Удостоверение договоров залога

Залог — это способ обеспечения обязательств. Она возникает вследствие заключения договора или на основании закона.

Договор о залоге заключается между кредитором (заставодержателем), с одной стороны, и должником или его имущественным поручителем (заставодавцем), из другого. На основании настоящего договора, при условии невыполнения должником своих обязательств, заставодержатель для удовлетворения своих требований может обратить взыскание в порядке, установленном законом или договором, на заставленное имущество или имущественные права. Причем он имеет преимущество перед другими кредиторами.

Нотариус обязан убедиться в правильному, из обзора соблюдения установленного порядка, оформлении обязательства. Если залог обеспечивает договор займа, то следует определить, что для договора займа, который заключается на сумму свыше 50 гривен, установлена письменная форма. Если договор залога обеспечивает выполнение обязательств по договору купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, где хотя бы одной со сторон есть граждане, то для такой договор установлен обязательную нотариальную форму.

По общему правилу договор залога следует заключать в простой письменной форме. Часть 2 ст. 13 Закона Украины «О залоге» содержит перечень случаев, что является исключением из этого правила, и устанавливает случаи, когда договор должен быть удостоверен нотариально.

Нотариальное удостоверение договора залога есть обязательным тогда, когда предмет залога — недвижимое имущество, транспортные средства, космические объекты. Статья 32 Закона отличает как специфическую группу договоров ипотеку и также устанавливает для них нотариальную форму. Ипотекой признается, согласно ст. 30 Закона, залог земли, недвижимого имущества, за которой земля (или) имущество, которые представляют предмет залога, остается в заставодавця или третьего лица. Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей: здания, сооружения, квартиры, предприятие (его структурные подразделы) как целостный имущественный комплекс, а также другое имущество, отнесенное законодательством к недвижимости. Согласно законодательству Украины предметом ипотеки могут быть также надлежащие гражданам по праву частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.

Договор залога как нотариальное действие, в зависимости от предмета залога, имеет определенное место его удостоверения. Так, договор залога недвижимого имущества заверяет по местонахождению имущества. Местом удостоверения договора залога транспортных средств или космических объектов есть место регистрации этих средств и объектов. Это положение установлено ч. 2 ст. 13, изложенной в новой редакции Закона Украины «О внесении изменений и дополнений в Закон Украины «О залоге» от 21 октября 1997 г. № 583/ 97-ВР. Ко вступлению в силу этими положениями нотариальному удостоверению подлежали также договоры залога товаров в обороте и в переработке, которые заверяли по местонахождению предприятия. Теперь для договора залога товаров в обороте или в переработке довольно письменной формы. Тем не менее по желанию сторон настоящий договор можно удостоверить и в нотариальной форме. Но в новой редакции ч. 2 ст. 13 Закона Украины не указано место удостоверения такого договора. Затем вытекает вывод, что такой договор может удостоверить нотариус независимо от местонахождения предприятия.

К тексту договора залоги предъявляются определенные требования. В частности, он обязательно должны содержать такие ведомости:

наименование сторон, фамилии, имена, отчество;

местонахождение (местожительство) сторон;

суть обеспеченной залогом требования;

размер обеспеченной залогом требования;

срок выполнения обязательства; ? описание предмета залога;

другие условия, относительно которых по заявлению одной со сторон должна быть достигнуто согласие.

Если предметом залога являются товары в обороте или в переработке, договор, кроме ведомостей, которые уже зазначились при рассмотрении требований к тексту соглашения, должен содержать также ведомости об определении вида товара, его роду и другие признаки, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Сторонами договора залога есть заставодавець и заста-водержатель. Как заставодавцем, так и заставодержателем могут быть физический лица, юридические лица и государство.

Заставодавцем может быть как сам должник, так и третье лицо — имущественный поручитель. Последним есть лицо, которое предоставляет имущество или имущественные права для того, чтобы кредитор, в случае невыполнения должником своих требований, мог обратить на них взыскание для удовлетворения своих требований из его стоимости. Имущественный поручитель — не должник, у него нет обязанности погасить задолженность, но он может при личном обращении получить достоверную информацию о состоянии погашения кредиторской задолженности, когда прекратить обращения взыскания на предоставленное им в залог имущество или имущественные права выполнениям обязательств в полном объеме. Он и имущественным поручителем, и заставодавцем становится одновременно от момента удостоверения договора залога. Без договора залога, за которым предоставляется в залог имущество или имущественные права, имущественного поручителя не существует. Законодательство содержит положение относительно поруки, но порука и имущественное поручительство — совсем разные вещи. За поруки поручитель становится обязанным лицом, а имущественный поручитель лишь передает имущество или имущественные права в залог, т.е. предметом залога обеспечивает выполнение обязательства.

Заставодавцем во время залога имущества может быть его владелец, который имеет право отчуждать заставленное имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому владелец в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество. Определение понятия лица, которому владелец в установленном порядке передал имущество и право залога на имущество, а также порядка передачи как имущества, так и права залога на него, действующее законодательство не содержит. В этом случае, учитывая то, что лицо, которого передано имущество и право залога на это имущество, не является владельцем, но она может распоряжаться имуществом, и если стороной договора является физический лицо, то язык может идти о поверенном лице как должника, так и имущественного поручителя. Это лицо (поверенное лицо) не является владельцем имущества, она руководствуется ч-тоьими указаниями относительно залога, ее полномочие могут базироваться на основании доверенности. Однако поверенное лицо действует в интересах лица, которое репрезентуют. Поэтому поверенное лицо может передать имущество в залог, но только четко выполняя предоставленные указания владельца имущества за обязательствами, которые их он тоже определяет.

Государственное предприятие, за которым имущество закреплено по праву полного хозяйственного ведения, самостоятельно осуществляет залог этого имущества, за исключением целостного имущественного комплекса предприятия, его структурных подразделов, зданий и сооружений, залог которых осуществляется с разрешения и на условиях, согласованных с органом уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом. Открытое акционерное общество, созданное в процессе корпоратизации, все акции которого находятся в государственной собственности, осуществляет залог надлежащего ему имущества по согласованию с основателем этого общества в порядке, предусмотренному для государственных предприятий.

Если заставодавцем есть лицо, которого передано имущество и право залога на это имущество, нотариусу подаются документы, которые утверждают факт передачи имущества и правый его залога.

Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права. Имущество, которое заставляется, должны быть таким, которое согласно законодательству Украины может быть отчуждено заставодавцем и на которое может быть звернено взыскания. Имущество уже может находиться в собственности заставодавця, а также право собственности на предмет залога может возникать в заставодавця после заключения договора залога, в будущем. Примером залога имущества, право собственности на которое возникнет в будущем, можно привести продукцию, плоды, другие прибыли, как-то: будущий урожай, приплод скота, дивиденды, которые будут начислены на акции и т.п.. Такое имущество может быть предметом залога в случае, когда это предусмотрено договором. Причем оно является самостоятельным предметом залога. Не могут быть предметом залога такие объекты:

национальные культурные и исторические ценности, которые находятся в государственной собственности и занесенные или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного достояния;

требования, которые имеют личный характер;

другие требования, залог которых запрещается законом;

объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами;

имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделов, которые находятся в процессе корпоратизации.

Земельный участок может быть предметом залога только за обязательствами при участии кредитного учреждения.

Предмет залога может находиться как в частной, так и в общей собственности. Последняя существует в двух формах: общая совместная и общая частичная. Если предметом залога является имущество, которое находится в общей совместной собственности, то оно может быть передано в залог лишь по согласию всех совладельцев. Соглашение о залоге имущества, которое є общей совместной собственностью, подписывается всеми совладельцами этого имущества или уполномоченными ими лицами.

Соглашение о залоге общего совместного имущества супружества заверяет при наличии согласия второго из супружество.

Заключение договора залога, предметом которого является имущество, которое находится в общей частичной собственности, имеет свои особенности. Если заставляется объект имущества в целом всеми совладельцами, то все они выступают как заставодавці (должники или имущественные поручители), их согласие достигается однородностью их намерений заложить имущество и подтверждается тем, что они выступают одной стороной в договоре.

Если предметом залога есть лишь доля, пай, т.е. лишь часть имущества, которое находится в собственности одного с совладельцев общей частичной собственности, то она может быть предметом залога лишь при наличии двух таких условий:

согласия всех совладельцев, поскольку в ч. 1 ст. 6 Закона Украины «О залоге» указано, что имущество, которое находится в общей собственности, может быть переданное в залог лишь по согласию всех совладельцев;

выделение доли или пая в натуре.

Согласно ст. 115 ЦК выделение доли или пая в натуре может быть осуществлено в добровольном или судебном порядке. На практике виділ в натуре следует отличать от договора конкретного пользования имуществом (ст. 118 ЦК). Если доля имущества не выделена в натуре, то даже при наличии согласия всех совладельцев есть препятствия для удостоверения, например, договора залога половины квартиры.

Заверяя договор залога, нотариус обязан проверить определенные факты и вытребовать необходимые документы.

Если предметом договора залога есть недвижимое имущество, транспортные средства, космические объекты, другое имущество, которое подлежит специальной регистрации, нотариусу должны быть представлены документы, которые устанавливают право собственности на это имущество.

Кроме того, нотариус должен также проверить отсутствие запрета отчуждения или ареста этого имущества.

Если предметом залога является недвижимое имущество, то такая проверка осуществляется по данным Единого реестра запретов, справки из которого выдаются Регистраторами. Относительно другого имущества, то ведомости об отсутствии запрета его отчуждения предоставляются заставодавцями и могут быть проверены нотариусом лишь при наличии специальных отметок на документах, которые устанавливают право собственности. Поэтому не могут быть предметом залога товары, которые находятся на складах таможни, если за них еще не уплачены таможенные сборы. Такое имущество не может свободно отчуждаться, в заставодавця нет свободного доступа к этому имущества.

Если имущество уже заставлено, то нотариус должен ознакомиться с условиями предыдущего договора залога. Следующий залог уже заставленного имущества может иметь место лишь при условии, что это допускается законом или предусмотрено предыдущим договором залога.

Для удостоверения договоров залога жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража нотариус требует характеристику-справку-характеристику БТІ.

Договоры о залоге целостного имущественного комплекса предприятия, его структурных подразделов, зданий и сооружений заверяют нотариусом при наличии разрешения и на условиях, согласованных с органом, уполномоченным управлять соответствующим государственным имуществом.

Право залога возникает от момента заключения договора, а в случае, когда договор подлежит нотариальному удостоверению, — момента нотариального удостоверения такого договора. Если предмет залога согласно закону или договору должен находиться у заставодержателя, право залога возникает в момент передачи ему предмета залога.

Договор залога может содержать определенные условия, учитывая специфику предмета залога или желание сторон.

Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

Статья 577. Нотариальное удостоверение договора залога и регистрация залога

1. Если предметом залога является недвижимое имущество, а также в других случаях, установленных законом, договор залога подлежит нотариально удостоверению.

2. Залог недвижимого имущества подлежит гос регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

3. Залог движимого имущества может быть зарегистрирован на основании заявления залогодержателя или залогодателя с внесения записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.

4. Моментом регистрации залога является дата и время внесения соответствующей записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.

1. Комментируемая статья регулирует вопросы гос регистрации залога и частично — формы залога. Минимальные требования к форме залога установленные ч. 1 ст. 13 Закона » О залоге «, согласно которой договор залога должен быть заключен в письменной форме. Такое же требование к договору залога как разновидности способов обеспечения исполнения обязательства ‘язань пред’ представляет и ГК (ч. 1 ст. 547). Причем, в отличие от общего правила о последствиях несоблюдения письменной формы сделок, по Которым сделка не признается недействительным (ст. 218 ГК), следствием невыполнения требований закона о письменной форме договора залога является ничтожность данного договора (ч. 2 ст. 547 ГК).

Договор ипотеки и договор, Которым устанавливается основное обязательства ‘Обязательства, могут быть оформлены в виде одного документа (ч. 4 ст. 18 Закона » Об ипотеке «, абзац четвертый пункта 92 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины). Считаем, что не существует возражений и против того, чтоб распространить это правило и на другие виды договоров залога.

2. Нотариальное удостоверение договора залога требуется прежде всего в случаях, если предметом залога является недвижимое имущество, космические объект объекты (ч. 2 ст. 13 Закона » О залоге «). Следует обратите внимание на то, что другие случаи нотариального удостоверения на основании ч. 1 ст. 577 ГК Должны определяться исключительно законом, а значит, следует признать, что противоречит ГК, нормы ч. 3 ст. 13 Закона » О залоге «, по которой другие случаи нотариального удостоверения договора залога могут быть предусмотрены законодательством Украины.

При характеристике срока » недвижимость » следует рассматривать его в аспекте предмета залога, что не всегда совпадает с понятием » естественной недвижимости » и » искусственно созданных человеком в «объектов, Которые прочно присоединены к недвижимости » (ч. 1 ст. 181 ГК). Анализ Закон » В ипотеку » свидетельствует распространение режима недвижимости Относительно формы договора об ипотеке и гос регистрации ипотечно обременения на то объект объекты, Которые по своим характеристикам не относятся к недвижимому имуществу в классическом понимании.

Предметом ипотеки могут выступать в» объекты незавершенного строительства, а также право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать в «объект недвижимого имущества (ч. 2, 7 ст. 5 Закона » Об ипотеке «). Кроме того, правовой режим ипотеки распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объект объекты (абзац второй ч. 1 ст. 1 Закона » Об ипотеке «).

Согласно ст. 1 Закона » О космической деятельности » объект объекты космической деятельности (космическая техника) — материальные предметы искусственного происхождения, Которые проектируются, изготавливаются и эксплуатируются как в космическом пространстве (космический сегмент, космическая инфраструктура), так и на поверхности Земли (Наземный сегмент, наземная инфраструктура) с целью исследования и использования космического пространства.

Договор залога подлежит нотариально удостоверению также по требованию одной из сторон договора, даже если законом Нотариальное удостоверение НЕ требуется (ч. 4 ст. 209 ГК, ч. 4 ст. 13 Закона » О залоге «). Следует отметить определенное несоответствие в указанных нормах. Закон » О залоге » дает право требовать заключения в нотариальной форме договора залога по требованию любой стороны, т.е. любого субъект объекта гражданских правоотношений, в то время как ч. 4 ст. 209 ГК предоставляет такое право только физическим и юридическим лицам.

Договор ипотеки удостоверяется по месту нахождения недвижимого имущества или местонахождения одной из сторон сделки (ч. 3 ст. 55 Закона » О нотариате «, абзац четвертый пункта 38 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины). Поскольку срок » местонахождения » в ГК (ст. 93) применяется только в отношении юридических лиц, а в отношении физических лиц применяется другое понятие — » местожительство » (ст. 29 ГК), альтернатива местоположению недвижимости, установленная Указанными нормами, может касаться только юридического лица как стороны по договору ипотеки. Содержание ч. 2 ст. 13 Закона » О залоге » и отсутствие Специальных норм в ипотечно законодательстве позволяет утверждать, что Указанное альтернативное правило в месте удостоверение ипотечно договора не распространяется на договоры ипотеки космических объ объектов, подлежащим удостоверению только по месту их гос регистрации. Данный вывод подтверждается редакцией нормы абзаца третьего пункта 91 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

При удостоверении договора залога (ипотеки) нотариус требует от залогодателя (ипотекодатель) представление правоустанавливающего (правопидтверджувального) документа на это имущество (в частности, нотариально заверенных и зарегистрированных в БТИ договоров купли-продажи, пожизненно содержания, дарения, мены, свидетельств о праве собственности на о ‘объекты недвижимого имущества, о праве на наследство), а при удостоверении договора ипотеки — Кроме того, извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Который ведут БТИ (по земельных участков — извлечение из государственно реестра земель, Который ведет Государственный комитет по Земельным ресурсам), а в сельской местности, где инвентаризация не произведена — Справку соответствующего органа местного самоуправления с изложением характеристики отчуждаемы недвижимого имущества (пункт 38 Инструкции в порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

При удостоверении договоров ипотеки нотариус должен проверить отсутствие запрета на отчуждение или ареста по данным Единого реестра запретов отчуждения ‘объектов недвижимого имущества. При удостоверении договоров ипотеки и залога движимого имущества (имущественных прав) нотариус должен проверить отсутствие налогового залога по данным Государственно реестра обременений движимого имущества (ч. 2 ст. 55 Закона » О нотариате «, пункт 47 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины). При наличии указанных запретов, арестов, нахождения имущества в налоговой залоге в удостоверении договора залога (ипотеки) следует отказать.

Если ипотечным договором предусмотрено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, нотариус накладывает такой запрет по сообщению ипотекодержателя (Абзац седьмой пункта 38 Инструкции).

Несоблюдение нотариальной формы договора залога влечет ничтожность договора, но закон оставляет право одной из сторон обратиться в суд с иском в признании Договора, не удостоверенном нотариально, действительным (Ст. 220 ГК).

Следует отметить, что согласно позиции высшего хозяйственного суда Украины если предметом залога является имущество, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора залога, подлежит нотариально удостоверению, то такое свидетельство на момент заключения договора практически быть не может быть осуществлено из-за отсутствия у залогодателя соответствующих правоустанавливающими документов на это имущество. И только в дальнейшем, после вступление залогодателем права собственности на имущество, являющееся предметом залога, Нотариальное удостоверение договора является обязательным ‘заполнить (абзац второй пункта 6.1 раз «объяснения ВАСУ » О Некоторых вопросах практики разрешения споров, эт’ связанных с применением Закон Украины » О залоге » от 24 декабря 1999 г. N 02-5/602). Очевидно, что данная позиция является такой, что НЕ соответствует Действующее законодательству, поскольку Закон » Об ипотеке » требует нотариального удостоверения ипотечно договора во всех случаях (ч. 1 ст. 18 Закона).

Ипотечное законодательство НЕ исключает возможности заключения и нотариального удостоверения договора ипотеки в том случае, когда его предметом является имущество, которое станет собственностью ипотекодатель в будущем при условии документального подтверждения ипотекодатель прав на вступление в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем (ч. 2 ст. 5 Закона » Об ипотеке «). Ипотечный договор, предметом ипотеки по Которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость (Абзац первый пункта 98 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

3. Обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит обязанности ‘обязательно гос регистрации, которая осуществляется государственнымы нотариальнымы конторами, частными нотариусами путем внесения в Государственный реестра ипотеке сведений об обременениях или Изменение условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступка прав по ипотечно договора, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной на основании сообщения ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решение суда. Несмотря на то, что с регистрацией НЕ связанных ‘связывается момент заключения договора ипотеки, однако именно по моменту регистрации ипотеки определяется приоритет прав ипотекодержателя Относительно зарегистрированных прав и требований Во-вторых лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество (ч. 1 ст. 4 Закона » Об ипотеке «).

Правоотношения гос регистрации ипотечных обременений регулируются постановлением Кабинет министров Украины от 31 марта 2004 г. N 410 » Об утверждение Временного порядка гос регистрации ипотеки «.

регистрацию самого договора ипотеки в государственно реестре сделок законодательством не предусмотрено (Постановление Кабинет министров Украины от 26 мая 2004 г. N 671 » Об утверждение Временного порядка гос регистрации сделок «). Внесение в Реестр сведений о обременения имущества ипотекой осуществляется регистратор на основании уведомления ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решение суда (абзац первый пункта 6 Временного порядка).

4. Осуществление гос регистрации залога движимого имущества НЕ является обязательным ‘заполнить (ч. 3 ст. 577 ГК, ч. 1 ст. 15, ч. 2 ст. 16 Закона » О залоге «). В таком случае право залога возникает в залогодержателя с момента заключения договора (Его нотариального удостоверения, если это обусловлено договором), в случае, когда предмет залога должен находиться во владении залогодержателя — С момента передачи ему предмета залога, а если передача права осуществлена движимого имущества залогом устанавливает преимущественное право на удовлетворение своих требований из доныне имущества залогодержателя зарегистрированной залога перед отрядами, Которые являются незарегистрированнымы и зарегистрированным позже (Ч. 4 ст. 588 ГК). Приоритет определяется по дате и времени внесения записи в Государственный реестр обременений движимого имущества (ч. 4 ст. 577 ГК, пункт 11 постановления Кабинет министров Украины от 5 июля 2004 г. N 830 » Об утверждение Порядка ведения государственно реестра обременений движимого имущества «, абзац второй пункта 2 приказа Министерства юстиции Украины от 29 июля 2004 г. N 73/5 » Об утверждение Инструкции о порядке ведения государственно реестра отягощений движимого имущества и регистрации заявленной «). Это правило является исключением из общего порядка удовлетворения требований залогодержателей при залоге одного и того же имущества несколько раз (перезалог), согласно которому требования каждого следующего залогодержателя удовлетворяются только после полного удовлетворения требований предыдущей (ч. 3 ст. 588 ГК).

Например, одно и тоже Движимое имущество было заложено дважды: первый договор залога был заключен 10 октября 2007 года, а второй 15 октября 2007. При этом залогодержатель по договору от 15 октября застанет обременения зарегистрировал, а залогодержатель по договору от 10 октября — не зарегистрировал или зарегистрировал позже. В таком случае несмотря на то, что первое право залога возникло в залогодержателя по договору, Который был заключен ранее, преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет предмета залога будет залогодержатель, хотя и заключил договор позже, однако зарегистрировал его раньше.

Кроме того, факт регистрации обременения движимого имущества залогом имеет большое публичное значение, поскольку позволяет всем заинтересованным лицам выявить наличие или отсутствие такого обременения, что позволяет защитить интересы субъектов ‘объектов при заключении сделок в отношении этого имущества. Важно, что в Государственный реестр обременений движимого имущества, кроме информации о гражданских обременения, вносятся также обременения, возникающие на основании налогового залога. Договоры об отчуждении и залоге движимого имущества удостоверяются нотариусом только после проверки отсутствия налогового залога и других залогов по данным Государственно реестра залогов движимого имущества (абзац второй пункта 96, абзац третий пункта 47 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

Регистрация обременения согласно ч. 3 ст. 577 ГК может осуществляться по заявлению как залогодержателя, так и залогодателя, однако лицом, заинтересованным во внесение соответствующей записи в Реестр является, безусловно, залогодержатель. Следует подчеркнуть противоречие положений Порядка ведения Государственному реестра обременений движимого имущества и Инструкции о порядке ведения государственно реестра отягощений движимого имущества и заполнения заявленной указанной норме ГК, ведь согласно последним заявления о внесения записи в Реестр представляет залогодержатель (обременял) или уполномоченное им лицо (абзац первый пункта 6 Порядка, абзац второй пункта 1.1 Инструкции).

Популярное:

  • Судебная практика о вступление в наследство через суд Вступление в наследство: порядок прохождения процедуры по закону и по завещанию. Судебная практика Поскольку вступление в наследство – это тема довольно актуальная для населения, в статье […]
  • Фз 273 статья 35 Статья 35. Пользование учебниками, учебными пособиями, средствами обучения и воспитания 1. Обучающимся, осваивающим основные образовательные программы за счет бюджетных ассигнований […]
  • Юридическая консультация спб озерки Бесплатная юридическая консультация в Выборгском районе Санкт-Петербурга Ответим на все ваши вопросы в любой сфере права юрист Татьяна Ивановна Пестрикова юрист Евгений Павлович […]
  • Мировой суд щелково 282 Судебный участок №282 Щелково Судебный участок №282 мирового судьи Щелковского судебного района Московской области МИРОВОЙ СУДЬЯ Фомичев Александр Александрович АДРЕС: 141102, Московская […]
  • Адвокат налоговые споры Налоговые споры в Перми. Суды с налоговой АДВОКАТ ПО НАЛОГОВЫМ СПОРАМ В ПЕРМИ. СУДЫ С НАЛОГОВОЙ Налоговые споры можно разделить на несколько видов. В зависимости от инициатора спора: […]
  • Развод яндекс деньги Как разводят на денежных купонах Яндекса Вам каким-то образом удалось заполучить бонусный денежный купон Яндекса номиналом в 200-500 рублей? Не спешите радоваться и вводить данные своей […]