Долевое участие до 2004 года

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля 2018 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

См. будущую редакцию настоящего документа
Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 — 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 — 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Долевое строительство под видом купли-продажи: позиция ВАС РФ

Сейчас достаточно остро стоит проблема « обманутых дольщиков» — граждан , которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирных домов , но по тем или иным причинам в итоге не могут получить положенное им жилье. Государство в последние годы принимает множество законодательных мер , направленных на решение их проблем и повышение безопасности такого рода инвестиций в целом. Начиная от обязательного страхования ответственности застройщиков , и заканчивая ужесточением их ответственности.

В 2010 году был введен четкий запрет на привлечение денежных средств для такого строительства способами и лицами , непредусмотренными в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее — Закон). Основным способом является заключенный с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Также схожую по природе деятельность имеют право осуществлять эмитенты жилищных сертификатов , жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы.

Тем не менее , денежные средства граждан зачастую в обход данных правил привлекаются под прикрытием различного рода предварительных договоров долевого строительства , предварительных договоров купли-продажи , а также договоров займа. Кроме того , подобные схемы используют не только застройщики , но и различного рода посредники ( соинвесторы , подрядчики), которые в принципе согласно Закону не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.

В середине июля было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13 , в котором рассмотрен один из таких случаев. Общество было привлечено к административной ответственности за нарушение Закона. Однако прежде чем дело дошло до надзорной инстанции , все нижестоящие суды ошибочно заняли сторону нарушителя. Несмотря на то , что по схожим вопросам практика арбитражных судов достаточно однородна , в данной ситуации их смутил тот факт , что на момент привлечения денежных средств гражданина , многоквартирный дом уже был полностью построен. Почему данные судебные акты все же были отменены , рассмотрим в данном материале.

Фабула дела

Обществом на основании предварительного договора купли-продажи привлечены денежные средства гражданина на строительство многоквартирного дома. Согласно договору , впоследствии у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в указанном доме. На момент заключения договора и привлечения средств , дом не был введен в эксплуатацию.

В отношении общества Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( далее — Комитет) проведена проверка соблюдения требований Закона. По итогам проверки Комитет пришел к выводу , что общество нарушило Закон , так как не является застройщиком , и привлекло денежные средства непредусмотренным Законом способом.

Общество привлечено к административной ответственности ( штраф 500 тыс. руб.) по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Не согласившись с этим , общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Комитета.

Спорные нормы

Часть 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за привлечение денежных средств граждан для долевого строительства жилья лицом , не имеющим на это право , а также за привлечение таких средств с нарушением законодательства о долевом строительстве. При этом необходимыми условиями привлечения к ответственности являются следующие обстоятельства:

  • привлечение денежных средств направлено на возникновение впоследствии у гражданина права собственности на жилье;
  • жилье на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Штраф для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб.

Таким образом , данная статья устанавливает ответственность за нарушение положений ч. 2 ст. 1, ч. 1-2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона.

Первая , апелляционная и кассационная инстанции

Как отметил суд первой инстанции , по условиям заключенного между обществом и гражданином предварительного договора купли-продажи у последнего не возникает права собственности на квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество , а затем заключить основной договор купли-продажи.

При этом денежные средства , перечисленные обществу гражданином — являются мерой обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Суд отметил , что этот гарантийный взнос не становится собственностью общества , что прямо оговорено в предварительном договоре — он подлежит возврату в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Помимо этого , суд подчеркнул , что гарантийный взнос гражданина , как и гарантийные взносы , перечисленные другими физическими лицами , находится на счете общества. Он не был и не мог быть привлечен на строительство квартир , так как на момент заключения предварительного договора дом уже был построен , за счет средств соинвесторов , а не физических лиц.

Так , одним из соинвесторов в строительстве дома являлось само общество. На момент подписания предварительного договора купли-продажи с гражданином , оно полностью профинансировало построенный объект и не занималось привлечением денежных средств для долевого строительства ( решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 г. по делу № А40-6078/2013).

Суд апелляционной инстанции в свою очередь также подчеркнул , что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи заключен на основании ст. 429 ГК РФ в отношении уже построенного объекта недвижимости , и не предусматривает возникновения у гражданина права собственности на него. Договор участия в долевом строительства , напротив , должен иметь цель создания объекта недвижимости за счет средств гражданина и предполагает возникновение у него права собственности.

По мнению апелляционного суда , в связи с этим общество не может нести ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве ( постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2013 г. по делу № А40-6078/13). Суд кассационной инстанции выводы нижестоящих судов поддержал ( постановление ФАС Московского округа от 30 октября 2013 г. по делу № А40-6078/13-2-35).

Позиция Президиума ВАС РФ

Прежде всего , Президиум ВАС РФ отметил , что согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, положения Закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. То есть привлечение средств граждан , связанное с возникновением у них права собственности на жилье , которое на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию , допускается только способами , указанными в ч. 2 ст. 1 Закона. Это выпуск жилищных сертификатов , договор участия в долевом строительстве и соответствующая деятельность жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов.

При этом привлекать средства для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств , после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилье в таком доме , может только застройщик на основании договора участия в долевом строительстве ( ч. 2 ст. 3 Закона). Лица , привлекающие средства граждан с нарушением данных положений подлежат административной ответственности ( ч. 2.1 и ч. 2.2 ст. 1 Закона).

Общество , не являясь застройщиком , заключило предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию. Также оно привлекло денежные средства гражданина с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру. По мнению суда , с учетом существа отношений видно , что квартира приобретается физическим лицом для личных , семейных , домашних , бытовых и иных нужд.

Суд отметил , что поскольку целью Закона , в том числе , является защита прав граждан , приобретающих квартиры в многоквартирных домах , то его действие должно распространяться на все отношения , возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В связи с тем , что общество привлекло денежные средства гражданина , не являясь при этом застройщиком и способом , который не предусмотрен Законом , оно привлечено к ответственности обоснованно.

Иными словам , в отличие от нижестоящих судов , для Президиума ВАС РФ ключевым стал вопрос о том , что жилье не введено в эксплуатацию и в дальнейшем планировался переход права собственности на него к гражданину ( а не степень готовности объекта на момент привлечения средств и за чей счет он формально был построен). В связи с этим он сделал вывод , что налицо отношения по привлечению средств для долевого строительства и нарушение положений Закона.

Ключевые выводы , которые вытекают из данного дела:

  • Денежные средства граждан могут привлекаться с целью приобретения ими права собственности на жилье в многоквартирном доме , который на момент привлечения средств не введен в эксплуатацию , только способами , указанными в Законе.
  • Для привлечения средств на указанные цели юридическое лицо должно быть либо застройщиком , либо эмитентом жилищного сертификата , либо жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом.
  • Привлечение денежных средств граждан на соответствующие цели иными лицами или способами влечет административную ответственность за нарушение Закона.
  • Привлечение средств на соответствующие цели под прикрытием договоров других видов незаконно , так как существо отношений все равно — долевое строительство.
  • Закон применяется даже если не введенный в эксплуатацию многоквартирный дом на момент привлечения денежных средств граждан уже был полностью построен.

Схожие дела

Данный случай необычен , потому что дом был построен за счет соинвесторов , и средства граждан были привлечены на этапе , когда работы по объекту уже завершены. Обычно арбитражными судами рассматриваются дела , когда напротив , застройщиком или другим лицом еще не получено разрешение на строительство. Именно поэтому так распространено привлечение денежных средств граждан под « маскировкой» различных предварительных договоров , которые не требуют государственной регистрации.

Наиболее распространенным для этих целей являются различные вариации договора займа. Одновременно с ним может заключаться предварительный договор долевого строительства , в котором закрепляется намерение сторон в будущем заключить основной договор долевого строительства. При этом оговаривается , что заем может быть погашен путем зачета суммы займа в счет оплаты по договору долевого строительстве.

Иногда заключается только договор займа , а впоследствии застройщик планирует заключить с гражданином договор уступки права собственности. Тем не менее , суть принципиально не меняется. В таких ситуациях лица , привлекавшие денежные средства , подвергаются административному наказанию со стороны уполномоченных органов субъектов РФ по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Арбитражные суды такую позицию в основном поддерживают. Оценивая цели сделок , их условия и порядок реализации , одновременность и суммы сделок , суды отмечают , что фактически имеют место отношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Поскольку такое привлечение связано с последующим возникновением у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме , застройщик должен соблюсти следующие условия:

  • иметь разрешение на строительство , опубликовать проектную документацию , осуществить государственную регистрацию соответствующего права на земельный участок ( ч. 1 ст. 3 Закона);
  • иметь договор участия в долевом строительстве , заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию ( ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона).

Если организацией данные требования не выполнены , то судами делается вывод о том , что она не имела права привлекать денежные средства граждан ( см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2014 г. по делу № А56-58907/2013; постановление ФАС Московского округа от 4 декабря 2013 г. № Ф05-13229/2013 по делу № А41-4255/13).

Аналогичные схемы также существуют с применением предварительного договора долевого строительства или предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа. Тем не менее , результаты те же — застройщики и инвесторы привлекаются уполномоченными органами к административной ответственности. Арбитражные суды данную позицию поддерживают с использованием аналогичных аргументов ( см. постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2013 г. по делу № А40-150591/12-120-1547; постановление ФАС Московского округа от 4 июня 2014 г. № Ф05-4449/2014 по делу № А41-49083/13).

«Действующее законодательство предусматривает возможность привлечения денежных средств на участие в долевом строительстве только после заключения договора на участие в долевом строительстве. Между тем , общество привлекло денежные средства для строительства не на основании договора об участии в долевом строительстве , а на основании предварительного договора , чем нарушило положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ», — отмечается в одном из постановлений.

Таким образом , практика рассмотрения подобных дел арбитражными судами , как правило , находится на стороне уполномоченных государственных органов и интересов граждан. Попытки вместо договора участия в долевом строительстве спрятаться за другими договорами в основном не работают , так как арбитражные суды оценивают не столько формальную сторону вопроса , сколько характер и конечные цели правоотношений. Рассмотренным выше Постановлением , Президиум ВАС РФ закрыл еще один пробел в данной области. Тем не менее , очевидно , что подобные схемы никуда не денутся , и пресекать их необходимо не только административными методами , но и путем информирования граждан о противозаконности таких сделок и возможных рисках.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

27 января 2014
7 проблем обманутых дольщиков
С каждым годом растет количество судебных дел по жалобам обманутых дольщиков. Сегодня их число составляет более 20 тыс. Обобщив судебную практику последних лет , Верховный Суд Р. Ф. выделил самые актуальные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства. Наиболее важные из них представлены в нашем материале.

9 января 2014
Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком
С 1 января 2014 года вступил в силу целый ряд изменений , касающихся долевого строительства жилья. Чем вызван такой интерес к данной проблеме , мы попытались разобраться в следующей статье.

17 октября 2013
Cпособы защиты участников долевого строительства
Долевое строительство многоквартирных домов с 2004 года регулируется специальным законом , который постоянно совершенствуется. Однако участники долевого строительства по-прежнему не застрахованы от недобросовестности застройщика полностью. О том , зачем вводятся реестры недобросовестных застройщиков и «обманутых дольщиков», какие механизмы защиты граждан используются в различных регионах нашей страны , как проверить застройщика и что следует предпринять , если стройка затягивается , читайте в нашем материале.

Каким инвестиционным законом руководствоваться при долевом участии в строительстве

Источник публикации — журнал «Недвижимость. Строительство. Право». №5. 2009.

Ирина Чаркова, юрист юридическая фирма «ЮСТ»

Для привлечения финансирования при реализации инвестиционного проекта застройщики многоквартирных домов нередко вступают в инвестиционные правоотношения с физическими лицами, желающими по завершению строительства объекта получить в собственность, например, квартиру в данном жилом доме. Но и в настоящее время в указанных отношениях может сложиться ситуация, когда затруднительно определить, применяется ли к указанным правоотношениям Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Закон о ДДУ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу (п. 2 ст. 27 Закона о ДДУ). При этом Закон о ДДУ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц, которые возникают на основании договора участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 1 Закона о ДДУ).

Одновременно Закон о ДДУ выделяет круг отношений, на которые его действие не распространяется (п. 3 ст. 1 Закона о ДДУ). А именно: на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанных на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Но, несмотря на подобную дифференциацию правоотношений по привлечению денежных средств, в ряде случаев к отношениям по инвестированию строительства объектов недвижимости физическими лицами Закон о ДДУ и сейчас не применяется.

Анализ наиболее часто встречающихся ситуаций, имевших место в практической деятельности автора, и судебной практики поможет выделить случаи, когда Закон о ДДУ не применяется. Ведь в результате рассмотрения вопросов, которые приходится разрешать суду и участникам инвестиционно-строительной деятельности в конкретных делах, можно выделить некоторые критерии применения Закона о ДДУ

Завершение строительства не основание для применения Закона о ДДУ

Получение застройщиком разрешения на строительство — одно из необходимых действий для привлечения финансирования в соответствии с Законом о ДДУ (п. 1 ст. 3). При этом пункт второй статьи 27 Закона о ДДУ воспроизвел общий принцип гражданского права и закрепил положение о том, что данный акт обратной силы не имеет. То есть он не распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств (в том числе средств физических лиц) для возведения капитальных объектов, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005. Соответственно, Закон о ДДУ рассчитан на применение при строительстве объектов, разрешение на которые застройщиком впервые было получено после указанной даты.

Чтобы понять, в чем здесь может быть проблема для застройщика, приведем следующий пример из практики автора.

ООО «Инвестор» — застройщик и инвестор по инвестиционному контракту — осуществляло строительство жилого дома на основании разрешения на строительство, выданного ему в январе 2006 года. В данном документе указано, что ООО «Инвестор» разрешено строительство жилого многоквартирного дома (завершение строительства). Такая формулировка в разрешении на строительство обусловлена тем, что до получения ООО «Инвестор» описываемого разрешения строительство указанного многоквартирного дома осуществляло другое юридическое лицо, которому и было выдано первоначальное разрешение на строительство этого объекта в июне 2004 года.

ООО «Инвестор» после выдачи ему разрешения на завершение строительства заключило целый ряд договоров соинвестирования с физическими лицами в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). При исполнении своих обязательств по инвестированию строительства жилого дома у граждан согласно условиям заключенных с ними договоров возникает право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме после ввода его в эксплуатацию.

В феврале 2008 года в ходе проведения аудиторской проверки деятельности ООО «Инвестор» аудиторы выявили нарушение положений Закона о ДДУ. Они указали, что ООО «Инвестор» было не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров соинвестирования. По их мнению, к отношениям, возникшим в результате привлечения ООО «Инвестор» денежных средств граждан для строительства жилого дома, следует применять нормы Закона о ДДУ. Аргумент — данные отношения возникли после вступления в силу Закона о ДДУ, и разрешение на строительство застройщику выдано также после 01.04.2005.

Но аудиторы не учли, что первоначальное разрешение на строительство данного жилого дома было выдано другому юридическому лицу до вступления в силу Закона о ДДУ. А в разрешении на строительство, выданном ООО «Инвестор», четко прописано, что оно предоставлено для завершения строительства жилого многоквартирного дома. Поэтому контролирующий орган — областная инспекция государственного строительного надзора — при последующей проверке обозначенного аудиторами нарушения не указал на обязанность застройщика применять Закон о ДДУ для привлечения финансирования от физических лиц для строительства указанного дома.

Судебная практика по рассмотренному вопросу пока не сложилась ни в пользу застройщика, ни в пользу иных лиц, заявляющих о неправомерности применения к описываемым правоотношениям Закона № 39-ФЗ. Однако представляется, что Закон о ДДУ (п. 2 ст. 27) позволяет точкой отсчета для его применения считать дату выдачи разрешения на строительство, а не момент получения документа, позволяющего достроить объект капитального строительства.

Следует отметить, что дата выдачи разрешения на строительство объекта недвижимости – не единственный момент, на котором необходимо акцентировать внимание при правовом анализе правомерности применения Закона о ДДУ к отношениям по финансированию гражданами капитального строительства. Далее рассмотрим иные вопросы, которые также здесь необходимо учитывать.

Значение момента вступления в инвестиционные отношения

Возведение объекта капитального строительства — в ряде случаев довольно продолжительный процесс. Поэтому неудивительно, что на практике возникали случаи, когда застройщики, не получив разрешение на строительство жилого дома, правомерно привлекали денежные средства граждан в соответствии с договорами финансирования, инвестиционного вклада и другими документами еще до 01.04.2005. А приступали к возведению объекта уже на основании разрешения на строительство, полученного после указанной даты.

Но в целях определения инвестиционного закона, подлежащего здесь применению, непринципиальна дата выдачи застройщику разрешения на строительство. Законодательство Российской Федерации дает однозначный ответ: к указанным правоотношениям Закон о ДДУ не применяется.

Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.02.2008 № КГ-А40/456-08 указал, что договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен до введения в действие Закона о ДДУ. И на правоотношения, возникшие до 01.04.2005, действие указанного нормативного акта не распространяется.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, отличающиеся от тех, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение из этого правила — случаи, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

При этом следует иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 4 ГК РФ к отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, последний применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. А отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

Суды в подобных ситуациях признают, что на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, действие Закона о ДДУ не распространяется, поскольку данные отношения возникли из договоров, заключенных до вступления Закона о ДДУ в силу. Поэтому ограничения на привлечение денежных средств дольщиков, установленные статьей 3 Закона о ДДУ, не действуют.

Таким образом, если правоотношения долевого участия возникли до вступления в силу Закона о ДДУ, а разрешение на строительство получено после, то действие указанного нормативного акта на такие отношения участников гражданского оборота распространяться не будет.

Объект финансирования как определяющий критерий применения Закона о ДДУ

Под критериями при определении возможности применения Закона о ДДУ к отношениям по финансированию гражданами объектов капительного строительства следует выделять не только положения пункта 2 статьи 27 Закона о ДДУ и статьи 422 ГК РФ.

Ведь даже при получении разрешения на строительство здания и привлечении инвестором-застройщиком денежных средств физических лиц для финансирования строительства после 01.04.2005 есть случаи, когда Закон о ДДУ не применяется.

Так, чтобы не попасть в «группу риска», указанный инвестор-застройщик должен понимать, какой объект недвижимости он строит (знать вид и назначение здания). Дело в том, что перечень объектов, правоотношения по поводу которых регулируются Законом о ДДУ, ограничен.

Но и этот аспект не принципиален для выяснения возможности применения Закона о ДДУ, если в результате построенный объект не будет иметь общего имущества собственников помещений данного здания. При отсутствии указанного общего имущества в здании Закон о ДДУ на отношения по финансированию строительства подобного объекта не распространяется.

Обоснуем обозначенную позицию.

Здание промназначения

Закон о ДДУ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1).

При этом законодатель, раскрывая в Законе о ДДУ понятие застройщика (ч. 1 ст. 2), исключает производственные здания из состава объектов капитального строительства, в отношении которых применяется названный акт.

Таким образом, Закон о ДДУ выделяет три группы объектов недвижимости:

— объекты производственного назначения,

— иные объекты недвижимости.

Соответственно важный фактор при определении возможности применения норм Закона о ДДУ — разграничение объектов производственного назначения и иных объектов капитального строительства.

На сегодняшний день законодательство не сформировало четкое понятие и полный перечень производственных объектов недвижимости.

Так, Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ) в части 34 статьи 2 под производственными объектами понимает объекты промышленного и сельскохозяйственного назначения, в том числе склады, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта), объекты связи. Хотя, например, анализируя текст данного нормативно-правового акта, можно сделать вывод, что склады не отожествляются с объектами производственного назначения (п. 22 ст. 27, п. 8 ст. 68, Таблицы 9, 10 Закона № 123-ФЗ). Исключение: склады нефти и нефтепродуктов (п. 1 ст. 98 Закона № 123-ФЗ).

Представление об объекте производственного назначения можно сформировать также на основании положения о проведении планово–предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением от 29.12.1973 № 279 Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства (далее – Положение № 279).

Так, в Приложении 7 Положения № 279 перечислены следующие виды сооружений производственного назначения: трубопроводы, плотины, дамбы, каналы, автомобильные дороги, мосты, тоннели, бензоколонки и др. (перечень закрытый).

Что же касается зданий, то законодательство только называет отдельные виды объектов производственного назначения (склады нефти и нефтепродуктов) и определяет общие критерии для включения здания в группу объектов производственного назначения (объекты промышленного, сельскохозяйственного назначения). Поэтому сомнительным кажется утверждение, что объект недвижимости производственного назначения определяется по признаку участия в «производстве и предпринимательской деятельности».

Более логичным видится следующий критерий отграничения объекта производственного назначения от иных объектов недвижимости:

— нормативный акт прямо предусматривает, что данный объект отнесен к описываемой категории;

— критерии, предоставленные законодателем, позволяют его включить в группу объектов производственного назначения.

В остальных случаях недвижимость – не объект производственного назначения. И его можно отнести к группе «иные объекты», подпадающие под регулирование Закона о ДДУ (п.1 ст. 1).

Отсутствие общего имущества в здании

Под объектом долевого строительства в части второй статьи 2 Закона о ДДУ понимается жилое или нежилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости).

С теоретической точки зрения объект договора участия в долевом строительстве — доля многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), которая выражена в виде предполагаемого конкретного помещения и доли в праве на общее имущество, которая следует судьбе такого помещения.

Такая привязка помещения к доле в праве на общее имущество здания отражена и в судебной практике.

Так, ООО «Стройкомплекс» обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Инспекции государственного строительного надзора Вологодской области (далее — ИФНС) о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью второй статьи 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» КоАП РФ.

Данное постановление ИФНС вынесла по результатам проверки деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Обществу вменено в вину, что такую деятельность оно осуществляет с нарушением статей 19, 21 Закона о ДДУ (без размещения надлежащей проектной декларации в СМИ).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 19.12.2007 по делу А13-11198/2007 заявленные требования удовлетворены. Постановлениями Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2008 и Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.06.2008 данное решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Более того, ВАС РФ в определении от 10.09.2008 № 11164/08 отказал ИФНС в передаче дела в Президиум ВАС РФ.

При рассмотрении дела суды установили, что ООО «Стройкомплекс» осуществляло строительство квартала малоэтажной жилой застройки на основании разрешения на строительство от 24.11.2006 № 35-183 с привлечением денежных средств граждан. Проектом строительства разработаны блокированные коттеджи в кирпичном исполнении в количестве 18 штук (двухэтажные коттеджи на одну квартиру). Указанные 18 коттеджей представляют собой 9 отдельно стоящих зданий, т. е. каждые два дома имеют общую стену.

Общество заключило с физическими лицами инвестиционные договоры. В соответствии с их условиями общество привлекает физическое лицо к долевому финансированию квартала малоэтажной жилой застройки путем инвестирования строительства конкретного двухэтажного жилого дома (указывался адрес), А после ввода объекта в эксплуатацию общество обязуется передать гражданину его в собственность.

Оценив материалы дела, суды пришли к выводу, что здесь не имели место отношения, регулируемые Законом о ДДУ. Соответственно, к описанным правоотношениям должен применяться Закон № 39-ФЗ. Ведь граждане финансировали строительство отдельных домов, предусмотренных проектом застройки. И по окончании строительства право общей долевой собственности на имущество у них не возникает.

Таким образом, если лицо финансирует строительство целого здания в комплексной застройке, а не его отдельные помещения, Закон о ДДУ не распространяет свое действия на указанные правоотношения.

Выводы

Как было обозначено, действие Закона о ДДУ не распространяется на те отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости, не основанных на договоре участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 1 Закона о ДДУ).

Данный акт не применяется также к регулированию отношений по инвестированию возведения объекта недвижимости, если разрешение на его строительство выдано до вступления в силу Закона о ДДУ – до 01.04.2005 (п. 2 ст. 27 Закон о ДДУ). В том числе в случае завершения строительством данного объекта другим лицом на основании иного разрешения на строительство, выданного для его завершения после 01.04.2005. При этом обязательный атрибут данного документа – формулировка о том, что оно выдано для завершения (или окончания) строительства.

Если денежные средства физических лиц привлечены к долевому строительству объекта недвижимости до 01.04.2005, а разрешение на строительство объекта недвижимости выдано после этой даты, к таким правоотношениям Закон о ДДУ не применяется (ст. 422 ГК РФ).

Из сферы действия Закона о ДДУ исключены также объекты производственного назначения (ч. 1 ст. 2 Закона о ДДУ). Поэтому важно при привлечении финансирования для возведения объекта капитального строительства правильно квалифицировать его назначение.

Закон о ДДУ регулирует отношения по долевому строительству, когда проект застройки предусматривает общее имущество будущих собственников помещений здания. При отсутствии данного имущества названный закон не применяется.

Популярное:

  • Фз 151 ст 14 Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 151-ФЗ"О […]
  • Федеральный закон об основах обязательного социального страхования 16 июля 1999 года n 165-фз Федеральный закон от 16 июля 1999 г. N 165-ФЗ "Об основах обязательного социального страхования" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 16 июля 1999 г. N 165-ФЗ"Об основах […]
  • Законодательство о занятости молодежи Закон РФ от 19 апреля 1991 г. N 1032-1 "О занятости населения в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Закон РФ от 19 апреля 1991 г. N 1032-1"О занятости населения в […]
  • Трудовой кодекс в редакции от 31122014 Федеральный закон от 31.12.2014 N 492-ФЗ "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" О ВНЕСЕНИИ […]
  • Федеральному закону 185-фз статья 15 Статья 15 настоящего Федерального закона вступает в силу с 1 января 2016 г. Внести в Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию […]
  • Федерального закона 171-фз статья 12 Федеральный закон от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении […]