Начало действия договора гк рф

Начало действия договора гк рф

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение

1. Момент вступления договора в силу позволяет определить, с какого времени гражданские права и обязанности считаются установленными, измененными или прекращенными. Указанный момент приурочен к моменту заключения договора. Последний определяется по правилам ст. 433 ГК (см. коммент. к указ. ст.).

2. Согласно п. 2 коммент. ст. стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Наличие в договоре такого условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Так, если стороны договора аренды здания установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит ли договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды (п. 8 Письма ВАС N 59).

Кроме того, не все условия могут применяться к фактическим отношениям, предшествовавшим заключению договора. Так, условие о неустойке за просрочку внесения арендной платы не подлежит применению в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, поскольку обязанность по внесению арендной платы возникла лишь с момента заключения самого договора (п. 6 Письма ВАС N 66).

3. По общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами принятых на себя обязательств. Поэтому неисполнение в установленный срок договорной обязанности не влечет прекращения соответствующего обязательства. Кредитор по-прежнему вправе требовать, а должник обязан произвести обусловленное договором исполнение. Однако иное может быть предусмотрено законом или договором (например, договор купли-продажи с условием его исполнения к строго определенному сроку — п. 2 ст. 457 ГК).

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Указанная норма носит императивный характер и применяется независимо от того, прекращаются ли с истечением срока действия договора соответствующие обязательства.

Начало действия договора гк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 425 ГК РФ. Действие договора

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 425 ГК РФ. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 425 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» содержатся следующие разъяснения:

С окончанием действия договора все обязательства не прекращаются

Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» содержатся следующие разъяснения:

Взыскание задолженности по расторгнутому договору, исполняемого по частям

Если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

Статья 425 ГК РФ. Действие договора (действующая редакция)

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 425 ГК РФ

1. Положения п. 1 комментируемой статьи необходимо применять в совокупности с положением ст. 433 ГК РФ, определяющим момент, с которого договор признается заключенным.

Для договоров, в отношении которых предусмотрена государственная регистрация, действует особое правило: они считаются заключенными с момента такой государственной регистрации (например, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ).

2. Срок действия договора может быть соглашением сторон установлен истечением времени или конкретной датой. Также стороны вправе предусмотреть, что договор заключен на неопределенный срок.

3. Применительно к п. 3 комментируемой статьи необходимо обратить внимание на положения п. 3 ст. 367 ГК РФ (прекращение поручительства), а также ст. 627 ГК РФ (срок договора проката). Кроме того, согласно ст. 239 КТМ РФ в случае, если договор морского агентирования заключен на определенный срок, окончание срока действия такого договора влечет за собой его прекращение.

Требование о возмещении убытков, вызванных нарушением договора, может предъявляться в течение всего срока исковой давности вне зависимости от окончания срока действия договора.

4. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 08.07.2014 N Ф05-1002/2013 по делу N А40-3633/12-16-33;

— Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2014 N Ф05-6528/2014 по делу N А40-92152/13-69-640;

— Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2014 N Ф05-4793/2014 по делу N А40-1860/13-64-19;

— Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2014 N Ф05-6124/2014 по делу N А40-120509/13-76-1078;

— Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2014 N Ф05-5259/2014 по делу N А41-45301/13;

— Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2014 N Ф05-4952/2014 по делу N А41-30579/13;

— Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2014 N Ф05-4149/2014 по делу N А41-25689/13.

Статья 425 ГК РФ. Действие договора

Текущая редакция ст. 425 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Комментарий к статье 425 ГК РФ

1. Положения п.1 комментируемой статьи необходимо применять в совокупности с положением ст. 433 ГК РФ, определяющим момент, с которого договор признается заключенным.

Для договоров, в отношении которых предусмотрена государственная регистрации, действует особое правило: они считаются заключенными с момента такой государственной регистрации (например, п.2 ст. 651, п.2 ст. 658 ГК РФ).

2. Срок действия договора может быть соглашением сторон установлен истечением времени или конкретной датой. Также стороны вправе предусмотреть, что договор заключен на неопределенный срок.

3. Применительно к п.3 комментируемой статьи необходимо обратить внимание на положения п.3 ст. 367 ГК РФ (прекращение поручительства), а также ст. 627 ГК РФ (срок договора проката). Кроме того согласно ст. 239 КТМ РФ в случае, если договор морского агентирования заключен на определенный срок, окончание срока действия такого договора влечет за собой его прекращение.

Требование о возмещении убытков, вызванных нарушением договора, может предъявляться в течение всего срока исковой давности в независимости от окончания срока действия договора.

4. Судебная практика:
— постановление ФАС Московского округа от 08.07.2014 N Ф05-1002/2013 по делу N А40-3633/12-16-33;
— постановление ФАС Московского округа от 02.07.2014 N Ф05-6528/2014 по делу N А40-92152/13-69-640;
— постановление ФАС Московского округа от 02.07.2014 N Ф05-4793/2014 по делу N А40-1860/13-64-19;
— постановление ФАС Московского округа от 02.07.2014 N Ф05-6124/2014 по делу N А40-120509/13-76-1078;
— постановление ФАС Московского округа от 30.06.2014 N Ф05-5259/2014 по делу N А41-45301/13;
— постановление ФАС Московского округа от 30.06.2014 N Ф05-4952/2014 по делу N А41-30579/13;
— постановление ФАС Московского округа от 24.06.2014 N Ф05-4149/2014 по делу N А41-25689/13.

Консультации и комментарии юристов по ст 425 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 425 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 425. Действие договора

СТ 425 ГК РФ

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Комментарий к Ст. 425 Гражданского кодекса РФ

1. Положениями п. 1 комментируемой статьи установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Эти положения необходимо применять в совокупности с правилами ст. 433 ГК РФ, определяющими момент, с которого договор признается заключенным.

2. Если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений, то стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, которые возникли до заключения договора.

Президиум ВАС РФ разъяснил, что из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ (см. информационное письмо от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Так, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что начало периода сублизинга может иметь место и ранее даты заключения договора, а именно с момента, специально оговоренного сторонами, с учетом норм п. 2 ст. 425 ГК РФ (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 N 09АП-17460/12).

В другом случае при рассмотрении дела о взыскании неустойки по государственному контракту на разработку проектной и рабочей документации для строительства и реконструкции объекта, установлено, что условия, определяющие сроки этапов выполнения работ до заключения договора, не могли действовать в период выполнения работ. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий договора свидетельствует лишь о том, что объем работ будет учтен как выполненный по договору, и оплата работ будет произведена по ценам договора на его условиях. Согласование сторонами условия о сроке выполнения этапа работ до даты заключения договора не означает, что непосредственная обязанность по исполнению договорных обязательств возникла у сторон ранее заключения самого договора. В связи с этим у суда не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения. Таким образом, вывод суда о законности начисления и взыскания неустойки за период до даты заключения договора противоречит указанным нормам права (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2016 N Ф05-9825/2016 по делу N А40-42262/2015).

3. В п. 1 ст. 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Комментируемая статья на этот счет устанавливает в п. 3, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, если это предусмотрено законом или договором (см., например, п. 6 ст. 367, п. 1 ст. 627 ГК РФ; ст. 239 КТМ РФ). При этом договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 ГК РФ). При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора в виде договорной неустойки, неустойка может быть взыскана до момента фактического возврата имущества (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2016 N Ф02-3934/2016 по делу N А78-16444/2015).

5. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 29.09.2015 N 2058-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Черкуновой Анны Вячеславовны на нарушение ее конституционных прав частью первой статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (см. п. 68);

— Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» (см. п. 10);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (см. п. 5);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (см. п. 6);

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. п. 8);

— Постановление Суда по интеллектуальным правам от 15.01.2016 N С01-1228/2014 по делу N А40-118770/2013 (о взыскании неустойки по лицензионным договорам);

— Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2016 N Ф02-3934/2016 по делу N А78-16444/2015 (о взыскании пени по договору аренды нежилого помещения);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2016 N Ф01-1853/2016 по делу N А43-11752/2015 (о разрешении разногласий, возникших у сторон при заключении договора аренды земельного участка);

— Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.05.2016 N Ф03-1907/2016 по делу N А04-6883/2015 (об обязании заключить договор на оказание услуг по холодному водоснабжению и взыскании долга за оказанные услуги);

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2016 N Ф05-9825/2016 по делу N А40-42262/2015 (о взыскании неустойки по государственному контракту на разработку проектной и рабочей документации для строительства и реконструкции объекта);

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.07.2016 N Ф09-7087/16 по делу N А07-18073/2015 (о взыскании долга по договору о строительстве многоквартирного дома на предоставленном земельном участке, неустойки);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2016 N Ф01-1853/2016 по делу N А43-11752/2015 (о разрешении разногласий, возникших у сторон при заключении договора аренды земельного участка);

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.04.2016 N Ф04-876/2016 по делу N А45-3464/2015 (об обязании исполнить обязательства по договору поставки и принять изготовленную продукцию, взыскании задолженности и неустойки);

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8204/2016 по делу N А41-52715/15 (о взыскании долга по договору на оказание услуг);

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2016 N Ф06-5979/2016 по делу N А57-8077/2015 (о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений, неустойки);

— Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.05.2016 N Ф03-889/2016 по делу N А73-10022/2015 (о взыскании суммы долга по договору аренды нежилых помещений, пени за нарушение сроков оплаты).

3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статьи 314, 425, 610, 621 ГК РФ

Срок действия договора (срок договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий “срок действия договора аренды” и “срок аренды”.

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой договор аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ) и именуется реальным договором. При таком подходе начало срока действия договора будет совпадать с началом срока аренды. Однако более распространенной можно считать позицию о консенсуальности договора аренды.

Кроме того, из п. 3 ст. 611 ГК РФ также следует, что в договоре может быть установлен срок для передачи имущества, наступающий после заключения договора. Подробнее о согласовании срока передачи имущества см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций, о сроке возврата имущества при прекращении договора – п. 4.2.4.

Таким образом, исходя из судебной практики, а также ст. ст. 425, 433, п. 3 ст. 611 ГК РФ можно прийти к выводу, что в договоре могут быть установлены оба указанных срока:

– срок действия договора.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года. Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” указанные изменения были отменены.

3.1. СРОК АРЕНДЫ

Статья 610 ГК РФ

Условие о сроке аренды по смыслу ч. 1 ст. 606, ст. 610 ГК РФ определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды. Именно за этот период арендатор уплачивает арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласование условия о сроке аренды

В договоре рекомендуется указывать начальный и конечный сроки аренды.

Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору во временное владение и (или) пользование.

Подробнее о согласовании срока передачи имущества в аренду см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций.

Конечный срок устанавливает момент возврата имущества из временного владения и пользования. Подробнее о согласовании срока возврата имущества см. п. 4.2.4 настоящих Рекомендаций.

Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества (п. 3 ст. 425 ГК РФ). О согласовании срока действия договора подробнее см. п. 3.2 настоящих Рекомендаций.

Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ, а именно:

– истечением периода времени;

– указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если в договоре не определен срок аренды

В этом случае договор аренды считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (см., в частности, Риск арендатора 3.1.1).

3.1.1. Определение срока аренды календарными датами

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

Пример формулировки условия:

“Начало аренды – “___”.______________.20__ г.

Окончание аренды – “____”.____________.20__ г”.

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, “с “01” января 2015 года по “31” марта 2016 года” или “с “01” января 2015 года до “15” февраля 2016 года”). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Условие о сроке аренды, сформулированное с использованием предлога “до” или “по”, может вызвать вопрос: включается ли дата окончания срока аренды в сам срок аренды?

Предлог до в одном из своих значений “употребляется при указании временного предела действия”; предлог по с винительным падежом в одном из значений “соответствует по значению предлогу до” (Словарь русского языка в 4 т./Под ред. А.П. Евгеньевой).

Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога “до”, в срок, неоднозначна. Подробнее об этом см. п. 4.2.1 “Определение срока действия договора аренды здания (сооружения, помещения) по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ” Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие “включительно“. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Примеры формулировки условия:

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2015 года по “31” марта 2016 года включительно”.

“Срок аренды имущества устанавливается с “01” января 2015 года до “15” февраля 2016 года включительно”.

3.1.2. Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.

Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

Примеры формулировки условия:

“Срок аренды имущества начинается с “_____”.____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды”.

“Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи”.

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая. Если стороны договора – юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

3.1.3. Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно (ст. 190 ГК РФ). Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Пример формулировки условия:

“Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации”.

3.2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статьи 425, 433, 610, 621 ГК РФ

Срок действия договора аренды – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ). О сроке действия договора аренды, подлежащего государственной регистрации, см. п. 4.2 Рекомендаций по заключению договора аренды зданий и сооружений.

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:

– определить срок действия договора;

– предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

– указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;

– установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

3.2.1. Определение срока действия договора аренды

Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Срок может быть обозначен календарной датой. Подробнее о таком способе указания см. п. 3.1.1 настоящих Рекомендаций.

Пример формулировки условия:

“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 201_ г. включительно”.

Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.

Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ч. 2 ст. 190 ГК РФ). Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон. При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если срок действия договора определен не по правилам ч. 2 ст. 190 ГК РФ

Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество (см. Риск арендатора 3.2.1, Риск арендатора 3.2.2).

3.2.2. Применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения

Статья 425 ГК РФ

Стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

“Условия настоящего договора применяются к отношениям по аренде имущества, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора”.

Внимание! Рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности (в частности, требовать взыскания договорной неустойки) за период до заключения договора (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласовать условие о распространении договора на фактические отношения до его заключения стороны могут путем указания даты, с которой эти отношения возникли.

Пример формулировки условия:

“Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 1 мая 2012 г.”.

Однако при отсутствии доказательств передачи имущества в указанную дату (например, акта приема-передачи) арендодатель не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы за период с указанной даты до момента, когда имущество было фактически передано (см. Риск арендодателя 3.2.1).

Если применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения, не согласовано

В этом случае стороны не вправе требовать выполнения обязательств по ранее возникшим арендным отношениям в соответствии с условиями заключенного договора. В частности, арендодатель не вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы в размере, указанном в договоре (см. Риск арендодателя 3.2.2).

Однако из п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ следует, что за пользование имуществом до заключения договора аренды может быть взыскано неосновательное обогащение в сумме, соответствующей сбереженной вследствие такого пользования плате. Ее размер определяется исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило. При исчислении неосновательного обогащения за пользование, например, недвижимым имуществом суд может учесть заключение оценщика о ставке рыночной арендной платы за данный объект (Определение ВАС РФ от 22.01.2014 N ВАС-109/14).

3.2.3. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Статья 621 ГК РФ

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.

Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Арендатор может реализовать преимущественное право только при одновременном наличии следующих условий:

– если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));

– если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

Недобросовестным исполнением обязанностей по договору, при котором арендатор лишается преимущественного права на заключение договора, является, в частности, нарушение срока уплаты арендной платы;

– если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

– если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.

При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены судом, только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор. Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Пример формулировки условия:

“Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок”.

Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Подробнее об этом см. п. 14.1 настоящих Рекомендаций.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано

В этом случае арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если арендодатель откажет ему в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, вправе будет потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков (см. Риск арендодателя 3.2.3).

3.2.4. Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Статья 621 ГК РФ

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Продление договора (пролонгация) – продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.

Термин “пролонгация” не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина “продление”. Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. “Современный экономический словарь” (ИНФРА-М, 2011)).

Возобновление договора в силу закона

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

– пользование имуществом после истечения срока действия договора;

– отсутствие возражений со стороны арендодателя.

При возобновлении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества необходимо учитывать специфику, связанную с необходимостью проведения торгов для заключения договора. Подробнее об этом см. п. 14.2 настоящих Рекомендаций.

Действие договора, возобновленного на неопределенный срок, при заключении нового договора

Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность (подробнее об этом см. п. 14.3.2 настоящих Рекомендаций). Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.

В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный незаключенным, первоначальный договор продолжает действовать.

3.2.4.1. Запрет на возобновление договора аренды

Арендодателю, который передает в аренду имущество, пользующееся спросом, может быть удобно исключить возможность возобновления договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. Прекращение договора по истечении срока его действия позволяет арендодателю начать с тем же арендатором переговоры о согласовании новых условий договора, в том числе условия о цене. При возобновлении же договор является продленным на тех же условиях, а изменение цены возможно только при определенных условиях. Подробнее об изменении размера арендной платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций, об изменении размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке см. п. 7.2 настоящих Рекомендаций.

Суды в основном допускают возможность согласования в договоре запрета на возобновление договора на неопределенный срок. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

Пример формулировки условия:

“По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок”.

Вопрос о том, подлежит ли возобновлению договор, содержащий условие о прекращении его действия по истечении срока, решается по-разному. Одни суды указывают, что положение п. 2 ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон. Следовательно, при отсутствии возражений арендодателя против того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Другие считают, что названная норма диспозитивна. В связи с этим условие, согласно которому договор аренды прекращается с окончанием срока его действия, препятствует возобновлению договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ возобновление договора возможно только при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Представляется, что возражения могут быть выражены арендодателем не только по окончании срока действия договора, но и при его заключении путем согласования соответствующего условия. Есть вероятность, что при наличии в договоре такого условия суды будут рассматривать его как предусмотренное п. 2 ст. 621 ГК РФ препятствие для возобновления договора. Для согласования условия рекомендуется указать на прекращение договора по истечении срока его действия и наличие возражений арендодателя в соответствии с названной нормой.

Пример формулировки условия:

“Договор прекращается по истечении срока его действия. Арендодатель на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ возражает против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться имуществом после окончания срока его действия без заключения нового договора”.

3.2.4.2. Продление (пролонгация) договора аренды на новый срок

Если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, в договор можно включить условие о его продлении (пролонгации) на новый срок.

Условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при наличии такого условия не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ (см. Риск арендодателя 3.2.4).

Если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Пример формулировки условия:

“По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев”.

В договоре рекомендуется установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений, и определить период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

Пример формулировки условия:

“Настоящий договор вступает в силу с 01.02.20__ и действует до 31.12.20__. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях”.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).

Популярное:

  • Регистрация права собственности на наследуемое имущество Право собственности на наследуемое имущество Здравствуйте! Вопрос. Я являюсь наследником доли земельного участка. В свое время вступление в право на наследование по закону оформлял у […]
  • Как приватизировать 6 соток Приватизация дачного участка Приватизации подлежат наделы земли, на которых имеются готовые постройки. Но по нормам, предусмотренным законодательными актами о проведении процедуры, […]
  • Дополнительное соглашение к договору изменение спецификации Доп соглашение внесение изменений в спецификацию Шт 19.00 140 2’660.00 405,76 Средство чистящее «Пемоксоль».объемом 500г. Шт 19.00 80 1520,00 231,86 Мыло туалетное «Аромат цветов».Вес […]
  • Юрист удаленно киев Юрист удаленно киев По вашему запросу «юрист удаленная работа» вакансий пока нет. Вакансии, связанные с запросом «юрист удаленная работа» Юрист з договірної роботи , 8000 грн Полная […]
  • Отпуск за свой счет в 1с 30 бухгалтерия ЗУП 3.1 Аванс, отпуск за свой счет, удержание НДФЛ Типичная ситуация - выплатили сотруднику аванс за первую половину, далее он сразу уходит в отпуск за свой счет. При расчете за месяц […]
  • Ч 2 ст 254 гк Ч 2 ст 254 гк Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли 1. Раздел общего имущества […]