Нежилое помещение тсж

Нежилое помещение тсж

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Собственник нежилого помещения платить за содержание и ремонт обязан

«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из данной нормы права следует, что вне зависимости от того, какие расходы по содержанию несет собственник помещения, он обязан платить также и за содержание и ремонт общего имущества всех собственников помещений жилого дома.

Более того, как следует из сложившейся судебной практики, в предмет доказывания по делам о взыскании с собственника помещения платы за обслуживание и ремонт не входит подтверждение фактических расходов ТСЖ или управляющей организации. По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ сформировал правовую позицию в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, где указал следующее:

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса».

Таким образом, если, например, общим собранием членов ТСЖ или органом местного самоуправления (в случае если управляющая организация отобрана по конкурсу) установлен размер оплаты за содержание и ремонт в 15 рублей с одного метра, то собственник хоть жилого, хоть нежилого помещения обязан оплачивать ежемесячно сумму равную площади принадлежащего ему помещения умноженную на тариф (в нашем случае, равный 15). При рассмотрении дела по иску ТСЖ или управляющей организации о взыскании к должнику, суд мало будут интересовать детали оказания услуг.

Из судебной практики

Суд указал, что представленные в подтверждение факта несения ответчиком расходов договоры об оказании охранных услуг, услуг по демеркуризации ртутьсодержащих ламп и утилизации металлической ртути, на обслуживание узла учета тепловой энергии и ИТП, на электроснабжение, на теплоснабжение на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ, на оказание услуг по вывозу мусора свидетельствуют о несении ответчиком расходов в целях эксплуатации собственных нежилых помещений, и, следовательно, данные расходы являются собственными расходами истца (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу N А33-3364/2010). Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А33-3364/2010 судебные акты оставлены без изменения, при этом суд указал, что Индивидуальный предприниматель не доказала тот факт, что она понесла расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По другому делу суд указал следующее:

«Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома» (см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)

По данному вопросу можно также привести и извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»:

«. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса ). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

Отношения собственника нежилого помещения с ТСЖ

В собственности встроенно-пристроенный магазин к жилому дому.Все коммуникации проходят транзитом через подвал жилого дома.Общее собрание ТСЖ дома приняло решение,чтобы я убирала коммуникации из подвала.Насколько законно их требование?

Ответы юристов (23)

Подвал входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Галина, скажите пожалуйста, почему коммуникации оказались в подвале? Они изначально там были или ВЫ провели их через подвал по решению общего собрания?

Уточнение клиента

Коммуникации изначально были в подвале дома.Единственное,что я изменила,это теплоснабжение:изначально оно заходило от теплоцентрали проходило через жилой дом,а затем шло ко мне в магазин.По требованию дома,еще в 90 -х годах я переврезала магазин напрямую в теплоцентраль,а согласовывалось это с общим собранием дома или нет я не знаю,скорее нет,Тогда это было не принято .Но документы на такой вид теплоснабжения согласованы с тепловыми сетями,новосибирскгортеплоэнерго и в тех условиях есть пункт,о том ,что прохождение теплотрассы по подвалу жилого дома согласовать с балансодержателем(жск Родник)

23 Марта 2017, 08:02

Есть вопрос к юристу?

Общее собрание ТСЖ дома приняло решение, чтобы я убирала коммуникации из подвала.Насколько законно их требование?
Галина

У Вас у помещения свой адрес отдельный? Каким-то образом оформляли возможность пользования подвалом? Есть возможность подвода коммуникаций иным способом, т. е. как в квартиры в данном доме? По общим правилам, считаю, что может заставить убрать:

ст. 137 ЖК РФ: 2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Получается, что ТСЖ вправе передавать в пользование помещения общего пользования и соответственно вправе требовать освобождения таких помещений, в том числе и от посторонних коммуникаций, в том случае если они не должны там быть по плану.

Уточнение клиента

я плачу ТСЖ ежемесячно плату за содержание общего имущества многоквартирного дома,но ТСЖ считает эту плату недостаточной.Адрес у нас единый,дом с магазином считается по документам БТИ единым комплексом,но земельные участки разные

23 Марта 2017, 08:12

Галина, а коммуникации связаны как-то со всем домом или коммуникации обслуживают только Ваше помещение?

Уточнение клиента

Коммуникации обслуживают только собственников нежилых помещений(кроме меня еще 2),пристрой сдавался в 1981 году,а дом в 1978,соответственно и коммуникации делались отдельно,но проходят по полдвалу жилого дома.Акты балансовой принадлежности у меня есть

23 Марта 2017, 07:41

Добрый день, Галина.

Если Вы непосредственно сами не устанавливали незаконным путем коммуникации в подвале, то никто не может требовать, чтобы именно Вы их убирали.

Коммуникации — это общее имущество собственников МКД, поэтому и содержать и нести расходы по демонтажу должны все собственники сразу и своими силами, нельзя общим собранием обязать кого-либо сделать это за собственников.

Другой вопрос если Вы сами незаконно там установили коммуникации и этому есть доказательства — в этом случае Вы обязаны их убрать.

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Смотрите, Галина дело обстоит следующим образом:

ТСЖ право в своих требованиях, если коммуникации обслуживают только Ваше помещение и коммуникации проведены без соответствующего решения общего собрания и разрешения Администрации муниципального образования (это переустройство).

ТСЖ выдвигает неправомерное требование, если проведение коммуникаций согласовано надлежащим образом или это общедомовое имущество.

Галина, если коммуникации проведены Вами без соответствующего решения общего собрания и они не являются общедомовым имуществом, то ТСЖ вправе обратиться в суд с требованием о понуждении Вас демонтировать коммуникации. Судебные расходы и расходы по демонтажу будут возложены на Вас.

Если коммуникации установлены законно, то и вопросов, я думаю, возникнуть не должно. Требование ТСЖ неправомерно.

Галина, здравствуйте. Хотелось бы понять каким образом коммуникации появились в этом подвале что именно это за коммуникации, относятся ли они только к Вашему помещению или обслуживают и другие помещения жилого дома.

Общее собрание ТСЖ дома приняло решение, чтобы я убирала коммуникации из подвала.Насколько законно их требование?
Галина

Все зависит от ответов на поставленные выше вопросы. Если коммуникации прокладывали Вы или лицо, у которого Вы приобрели помещение, без согласования с сособственниками, то требование может быть обосновано. Если коммуникации таким образом были проложены при строительстве дома и соответственно имеются в проектной документации — то требование не является законным.

Галина, только в отзыве увидел, что коммуникации проведены в советское время и вероятнее всего именно такой способ ресурсоснабжения предусмотрен в проектной документации на дом. При таких обстоятельствах общее собрание не имеет права в одностороннем (т.е. без Вашего согласия) решать вопрос об изменении места прокладки коммуникаций.

Таким образом данное решение не может считаться законным и выполнению не подлежит. рекомендую направить в правление ТСЖ соответствующее письмо с изложением Вашей позиции.

Галина, Вы не пояснили каким образом и когда устанавливались коммуникации. В указанное Вами время еще не существовало ни ТСЖ, ни общего собрания собственников. Коммуникации кем проводились и в техпаспорт были внесены эти коммуникации? Если по документам эти коммуникации имеются, то коммуникации законны.

Галина, если коммуникации были проведены в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их монтажа, то они, естественно, законны. Эти коммуникации являются Вашей собственностью, а собственность охраняется Конституцией РФ. В этом случае решение общего собрания неправомерно. Его ВЫ вправе обжаловать в течение 6 мес. с момента его опубликования в судебном порядке. И есть в этом смысл. Суд удовлетворит Вашу жалобу. в суд нужно будет представить документы, свидетельствующие о законности проведения коммуникаций.

Получается, что у Вас есть доказательство того, что коммуникации проводились законно? Если дом и коммуникации едины и соответствуют плану дома, то считаю, что требования ТСЖ незаконно, в связи с чем его возможно обжаловать в судебном порядке.

Коммуникации обслуживают только собственников нежилых помещений(кроме меня еще 2), пристрой сдавался в 1981 году, а дом в 1978, соответственно и коммуникации делались отдельно, но проходят по полдвалу жилого дома.Акты балансовой принадлежности у меня есть

Галина, в этом случае Вам необходимо обжаловать решение общего собрания в районный суд по месту расположения дома в течение 6 месяцев со дня, когда Вы узнали или должны были узнать о принятом решении(часть 6 ст. 46 ЖК РФ)

Акты балансовой принадлежности подтверждают законность проведения коммуникаций. Их нужно будет представить в суд

Коммуникации изначально были в подвале дома.Единственное, что я изменила, это теплоснабжение: изначально оно заходило от теплоцентрали проходило через жилой дом, а затем шло ко мне в магазин.По требованию дома, еще в 90 -х годах я переврезала магазин напрямую в теплоцентраль, а согласовывалось это с общим собранием дома или нет я не знаю, скорее нет, Тогда это было не принято.Но документы на такой вид теплоснабжения согласованы с тепловыми сетями, новосибирскгортеплоэнерго и в тех условиях есть пункт, о том, что прохождение теплотрассы по подвалу жилого дома согласовать с балансодержателем(жск Родник)

Галина, тогда все в порядке. Но решение общего собрания в любом случае придется обжаловать, поскольку его исполнение носит обязательный характер. Только в случае обжалования решения и признания данного решения незаконным судом, демонтажа коммуникаций не будет.

На мой взгляд у общего собрания нет никаких оснований для понуждения Вас в переносе коммуникаций. У Вас два варианта — Вы можете подождать обращения ТСЖ в суд на Вас с требованием о понуждении удалить коммуникации из подвала и в рамках рассмотрения этого дела аргументированно возражать на это требование, в том числе и указывая о пропуске срока исковой давности либо самой обращаться в суд с заявлением о признании незаконным решения собрания. На мой взгляд первый вариант предпочтительнее. Сами они без решения суда демонтировать Ваши коммуникации все равно не имеют право, а обязать Вас кроме как в судебном порядке они тоже не смогут.

Уточнение клиента

Спасибо.Я не совсем поняла о сроке исковой давности.Какой он в данной ситуации и с какого времени его считать?

23 Марта 2017, 08:18

Трудно сказать, насколько законны, или незаконны требования общего собрания ТСЖ, не видя документов — протокола общего собрания, Устава ТСЖ, Тех. плана всего дома.

Но поскольку коммуникации проложены давно (по вашим словам еще в советские времена), то по моему мнению у Вас есть все шансы признать Решение общего собрания ТСЖ незаконным. Для этого рекомендую обратиться в иском в суд.

Вот посмотрите Решение.по схожей ситуации:

Этот вопрос тоже решается либо по соглашению либо в судебном порядке. Мало ли что ТСЖ считает. Оно может каждый месяц что-нибудь считать. Судя по всему, постановкой вышеизложенной проблемы они Вас просто шантажируют.

Уточнение клиента

Да,есть такой момент!У нас на жилилмассиве несколько таких магазинов и у всех,кто связан с ТСЖ,а не с УК,одинаковые проблемы.Нужно договариваться,т.как суды тоже не решают проблему оплаты,а договориться невозможно.

23 Марта 2017, 08:25

Размер платы должен быть обоснованной. Если Вы считаете, что плата не обоснована, то Вы можете обратиться в орган по тарифному регулированию с жалобой на необоснованное завышение тарифа.

С момента когда коммуникации были проложены в том виде, в котором они сейчас есть. Срок составляет три года. Но применяется это основание для отказа в иске только если ответчик в суде о нем заявит и суд проверит правильность исчисления этого срока.

Но с решением суда и ТСЖ не будет шансов предъявлять незаконные требования.

Про срок исковой давности:

Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Вам надо обжаловать решение общего собрания, а не просить применить срок исковой давности.

Невозможность договориться все равно ведет в суд. Не очень понимаю что значит суды не решают проблему оплаты.

Соглашаясь с тем, что возможно суд и не применит срок исковой давности исходя из вышеуказанной нормы (в зависимости от того, есть доступ в подвал у ТСЖ или нет), считаю, что самому обращаться в суд с тактической точки зрения не совсем верно. Но это на усмотрение клиента. В любом случае простого решения собрания недостаточно для демонтажа — вопрос о понуждении может быть решен только судом, остальные действия будут самоуправством.

Прочитав переписку, решил кое-что подправить и дополнить.

я плачу ТСЖ ежемесячно плату за содержание общего имущества многоквартирного дома, но ТСЖ считает эту плату недостаточной.Адрес у нас единый, дом с магазином считается по документам БТИ единым комплексом
Галина

Это означает, что Вы являетесь таким же собственником помещения в многоквартирном доме, как и любой другой собственник, и имеете ровно такие же права и обязанности, как и любой другой собственник (например, квартиры).

Кстати, Вы вправе также быть членом ТСЖ и избираться в Правление ТСЖ. Если площадь магазина по сравнению с суммарной площадью квартир достаточно большая, то у Вас будет хорошее количество голосов на общем собрании собственников. Ну это к слову.

С 01.01.2017 согласно изменениям в пункт 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, собственники нежилых помещений должны заключать договора ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Насколько я понял из переписки, у Вас уже такой прямой договор с ресурсником есть (если еще нет, то рекомендую скорее заключить с распространением его действия на правоотношения с 01.01.2017). Имея договор с ресурсником, Вас абсолютно не должно волновать, как идут коммуникации, кому принадлежат коммуникации, согласовывалась или нет их перекладка. Пусть эти проблемы решает ресурсник с ТСЖ. Тут в принципе только два варианта и оба варианта Вас не затрагивают:

  1. Либо коммуникации являются общим имуществом собственников дома.
  2. Либо коммуникации являются еще чьим-то (но не Вашим) имуществом, возможно и бесхозяйным.

Вас бы мог затронуть только вариант, если бы коммуникации являлись Вашей личной собственностью, а это не так. Поэтому не понятно, как можно предъявить к Вам требование убрать коммуникации, если они не Ваша личная собственность?! Пусть это будет головная боль ТСЖ и ресурсника, но не Ваша. Отключить Вас никто не вправе.

Далее про размер платы. Тут в переписке увидел такое мнение:

Размер платы должен быть обоснованной. Если Вы считаете, что плата не обоснована, то Вы можете обратиться в орган по тарифному регулированию с жалобой на необоснованное завышение тарифа.
Каравайцева Елена

Тут Елена Каравайцева ошиблась, поскольку в полномочия органов регулирования цен (тарифов) не входит проверка и какой-либо контроль уровня платы за содержание общего имущества. А значит обращаться туда бессмысленно. Плата на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ, но эта плата должна быть одинакова (в руб./кв.м) как для собственников квартир, так и для собственников нежилых помещений. Не должно быть никакой дискриминации. Поэтому независимо от того, являетесь Вы членом ТСЖ или не являетесь, то Вы в силу ст.143.1 ЖК РФ вправе знакомиться с протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления ТСЖ. Пусть покажут протокол, которым устанавливается плата, да еще и пусть покажут документы, подтверждающие итоги голосования (с ними Вы также вправе знакомиться). Также ко всему прочему на основании все той же статьи 143.1 ЖК РФ Вы вправе потребовать у ТСЖ ознакомления с технической документацией на многоквартирный дом.

С Уважением, Олег Рябинин.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вопросы о членах ТСЖ

ТСЖ и собственник нежилого помещения.

Вопрос выстраивания отношений ТСЖ с собственником нежилого помещения на сегодняшний день поднимается очень часто. Такая ситуация главным образом складывается не из-за того, что у ТСЖ или хозяина нежилого помещения возникают какие-либо исключительные требования, а просто потому, что закон «не видит» специфики нежилого помещения, а значит, не делает никакого различия в регулировании его правового статуса и статуса жилого помещения.

Нежилое помещение как объект права

Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.
Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2284, и в разд. 4 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535, до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.
С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Между тем параллельно с перечисленными документами действовал Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», а затем был принят и Жилищный кодекс. Последние два документа определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.
Если учесть, что большинство нежилых помещений многоквартирного дома располагаются в подвале, цоколе, на чердаке (мансарде), то понятно, что вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Очень часто собственники или ТСЖ как их представитель сталкиваются с тем, что помещение, в котором расположены общедомовые коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом, принадлежит на праве собственности какому-либо лицу, а значит, и доступ в них закрыт. Это, в свою очередь, ставит под угрозу безопасное проживание в самом доме. Практика разрешения данных споров на сегодняшний день крайне противоречива, поскольку суду приходится опираться на достаточно скупые нормы законодательства.

Бремя содержания общего имущества

Прежде всего следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.
По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Согласно пп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

От редакции.
Известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан — одни, а для организаций и ИП (собственников нежилых помещений) — в повышенном размере, невзирая на факт членства таких собственников в товариществе. Недовольные собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (см., например, Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327 / 2007-28- 57). Суд примет сторону собственников и подтвердит, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N А35-2290 / 07-С16 ). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Арбитры также поддержат собственника (Постановление ФАС ЗСО от 13.12.2007 N Ф04-8339 /2007( 40703-А70- 30)).

Таким образом, неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом, вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.
Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Договорные отношения между ТСЖ и собственником нежилого помещения

Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ заключение соответствующего договора с собственником помещения. Такой договор может носить разные названия, например договор долевого участия в эксплуатационных расходах или договор на управление эксплуатацией многоквартирного дома, но, на наш взгляд, наиболее правильным является название, указанное в ЖК РФ.
В отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения — необходимость предусмотреть, кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка, поскольку нередко собственник нежилого помещения видит территорию перед своим магазином или офисом в виде, отличном от того, который в состоянии обеспечить ТСЖ. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Например, в соответствии с п. 3.1.2 и п. 3.1.3 Правил благоустройства г.Н. Новгорода, утвержденных Постановлением Городской думы г.Н. Новгорода от 20.06.2007 N 56, Администрация г.Н. Новгорода оставляет за собой право закрепления за юридическими лицами территории с целью содержания и уборки.

Снабжение нежилых помещений коммунальными ресурсами

По смыслу Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, ТСЖ не является исполнителем коммунальных услуг для собственников нежилых помещений. Напомним, что согласно данному документу исполнители — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Потребителем же является гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку большей частью собственник нежилого помещения использует его в предпринимательской деятельности, то Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не применяются. Следовательно, собственник нежилого помещения должен самостоятельно заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, то есть стать абонентом.

От редакции.
Ресурсоснабжающим организациям нередко проще иметь одного абонента — ТСЖ, чем множество собственников нежилых помещений, и взыскивать задолженность за оказанные услуги именно с него. Однако в ситуации, когда договоры не заключены ни с ТСЖ, ни с собственниками нежилых помещений, взыскать задолженность за поставленные в жилое помещение ресурсы с товарищества, управляющего многоквартирным домом, не получится. Например, в Определении от 27.06.2008 N 7574/08 ВАС указал, что на товарищество возложена обязанность по оплате воды, отпущенной и потребленной только членами товарищества, а юридические лица, не являющиеся членами товарищества, ответственность по оплате отпущенной воды несут самостоятельно. Суд не принял доводы ресурсоснабжающей организации о невозможности заключения договора на отпуск воды с каждым собственником нежилого помещения по причине отсутствия у них точек подключения к сетям водоснабженца и невозможности установить границы эксплуатационной ответственности. По мнению арбитров, действующее законодательство не связывает возможность заключения договора с ресурсоснабжающей организацией только с наличием непосредственной точки подключения к ее сетям, поэтому последняя была вправе заключить договоры водоснабжения непосредственно с собственниками встроенных нежилых помещений, минуя товарищество.

Предоставление услуг энергоснабжения, в том числе электроэнергии, регулируется гл. 6 ГК РФ. Согласно ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.
Статья 543 ГК РФ включает положения об обязанности покупателя по содержанию и эксплуатации сетей, приборов и оборудования. Пункт 1 этой статьи гласит, что абонент обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования, соблюдать установленный режим потребления энергии, а также немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией. Следует отметить, что правила, предусмотренные ст. 539-547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например, порядок пользования системами водоснабжения и водоотведения регулируется Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, в соответствии с которыми абонентами признаются юридическое лицо, а также ПБОЮЛ, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.
Таким образом, собственник, использующий принадлежащее ему нежилое помещение в предпринимательских целях, должен заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем нередко данные организации не имеют технической возможности поставлять услуги в нежилые помещения многоквартирного дома отдельно от других помещений этого дома. В этих случаях собственнику нежилого помещения необходимо заключить договор с ТСЖ (он просто вынужден это сделать) на предоставление коммунальных услуг, идентичный договору с собственником жилого помещения.

Может ли председатель ТСЖ без собрания собственников сдать в аренду нежилое помещение?

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста: может ли председатель ТСЖ в одиночку без собраний собственников жилья, сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, конкретно подвал.? Он сдал и теперь там функционирует магазин по продажи Электронных сигарет и курительных смесей. На самом деле не известно еще что там все таки продают .В наш подвал постоянно ходят дети по 10-12лет. и оттуда сильный запах сигаретного дыма, а на 1 этаже проживает семья с 2-мя маленькими детьми. Деньги от аренды видимо наш председатель кладет в свой карман. Как быть с этой проблеммой?

Ответы юристов (3)

Как само ТСЖ, так и его председатель не вправе сдавать в аренду общую собственность собственников жилых помещений МКД- это прерогатива общего собрания послед6их согласно

КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и перехода его в собственность собственников помещений такого дома, см. статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Уточнение клиента

Спасибо за ответ. Но возник еще один вопрос: как же нам теперь быть с нерадивым председателем,ведь он уже сдал наш подвал и он ведет себя по хамски, всех оскорбляет,всех посылает.Куда нам жаловаться на него?

15 Октября 2017, 22:12

Уточнение клиента

Огромное Вам спасибо, Федор Васильевич,теперь я подкованна.

21 Октября 2017, 18:40

Есть вопрос к юристу?

Председатель товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Решение же о предоставлении помещения в аренду другому лицу (организации) принимают органы управления товарищества (правление товарищества или общее собрание членов товарищества) в соответствии с Уставом общества. Председатель может заключать сделки, с одобрения органов управления товарищества.

В связи с самоуправством советую обратиться в полицию.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Популярное:

  • Пошлина на подачу на алименты Пошлина на подачу на алименты Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское […]
  • 4 часть гк рф когда вступила в силу 4 часть гк рф когда вступила в силу Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры […]
  • Ст 3171 Гражданский кодекс Ст 3171 Гражданский кодекс Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское […]
  • Гражданский кодекс рф количество статей Гражданский кодекс рф количество статей Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры […]
  • Гражданский кодекс рф принятие частей Гражданский кодекс рф принятие частей Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры […]
  • Семейный кодекс краткая аннотация Семейный кодекс краткая аннотация Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры […]