Объекты прав на земли сельскохозяйственного назначения

Земельное Право

Субъектами, осуществляющими установленное законом использование данных земель, являются, как правило, предприятия, учреждения, организации, поскольку специальная несельскохозяйственная деятельность гражданам практически не присуща. Например, гражданин не в состоянии осуществлять в одиночку такую деятельность, как производство промышленной продукции, строительство и эксплуатация дорог и т.п., данная деятельность осуществляется посредством создания соответствующего предприятия; пусть даже и собственником его является гражданин, владение земельным участком под этим предприятием осуществляется именно данной предпринимательской структурой.

Содержание прав и обязанностей субъектов на всех землях специального назначения сводится к следующему:

1) строго целевое использование данных земельных участков. Эти земли, к примеру, нельзя использовать для жилищного и дачного строительства, предпринимательской деятельности, не имеющей отношения к энергетике.

Исключением из этого правила могут служить обстоятельства, предусмотренные действующим земельным законодательством или особо оговоренные в целевом назначении указанного земельного участка. Например, право использовать для сенокошения полосы отвода автомобильных и железных дорог; право отвода в полосах железных дорог служебных наделов и других земельных участков.

2) рациональное использование земельных участков. Оно выражается в том, что: а) при отводе данных участков для возведения объектов должна быть обеспечена максимальная экономия земельной площади под возводимый объект; б) при организации территории должно обеспечиваться рациональное размещение элементов соответствующего объекта. При этом рациональная организация территории предприятий является обязательным условием охраны труда; в) каждый субъект земельных правоотношений, которому предоставляются земли специального назначения, обязан осуществить ее благоустройство, озеленение и т.п.

3) охрана земель сельскохозяйственного назначения. Объекты, возводимые на землях специального назначения, должны отвечать требованиям безопасности для сельскохозяйственного производства. В частности, запрещается ввод в эксплуатацию промышленных и иных объектов, не обеспеченных современными технологиями, сооружениями и установками по очистке, обезвреживанию и утилизации вредных отходов, выбросов и сбросов до уровня предельно допустимых нормативов (п. 1 ст. 44 Закона «Об охране окружающей среды»). Охрана земель сельскохозяйственного назначения осуществляется уже в ходе отвода земель для несельскохозяйственных нужд, при котором соблюдаются правила:

а) для нужд несельскохозяйственного использования должны отводиться земли непригодные для сельского хозяйства;

б) неиспользуемые земли специального назначения субъекты данного землепользования передают гражданам и сельскохозяйственным организациям и предприятиям;

4) охрана окружающей среды. Предприятия любой формы собственности, характера деятельности, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность, обязаны принимать эффективные меры по выполнению требований по охране природы. В этих целях они обязаны обеспечить соблюдение установленных нормативов качества окружающей природной среды на основе соблюдения экологически безопасных технологий и работ, надежной работы очистных сооружений, утилизации отходов с обязательным проведением мероприятий по охране и воспроизводству природных ресурсов;

Субъекты прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

Земельный кодекс РФ выделяет несколько разновидностей субъектов использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения.

1. Крестьянское (фермерское) хозяйство. Появление данного субъекта сельскохозяйственного производства является отправной точкой земельной реформы в России начала 90-х годов прошлого века. Первоначально крестьянские (фермерские) хозяйства создавались в соответствии с Законом РСФСР от 22.11.1990 № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и Законом РСФСР «О земельной реформе». В настоящий момент их правовое положение определяется ГК РФ и Законом о КФХ. Согласно Закону о КФХ крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 1).

В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Оно принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат, однако он имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в общей собственности на имущество фермерского хозяйства.

Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который в течение 14 дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о его предоставлении в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением кадастрового паспорта этого участка (п. 4 ст. 12 Закона о КФХ).

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия вышеуказанного решения.

Другой вариант создания фермерского хозяйства заключается в том, что гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, требует выдела земельного участка в счет земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте земель для создания или расширения фермерского хозяйства.

2. Личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства (ст. 2 Закона об ЛПХ).

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за границами населенного пункта (полевой земельный участок). Последний относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут одновременно находиться на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ, но не более чем в пять раз. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 5 ст. 4 Закона об ЛПХ).

Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с общими правилами, указанными в ЗК РФ и ГК РФ, поскольку правила Закона об обороте земель на личные подсобные хозяйства не распространяются..

3. Садоводство, огородничество, дачное хозяйство. Законодатель четко различает правовое положение дачных, садовых п огородных земельных участков. Например, на дачном земельном участке допускается возведение жилого дома с правом регистрации проживания в нем; на садовом участке (в свете Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан») допускается возведение жилого строения с правом регистрации в нем только в случае, если данный садовый земельный участок находится в границах населенных пунктов. При этом следует иметь в виду, что вне зависимости от категории земель, в границах которой расположены дачные, садовые или огородные земельные участки, в сферу действия Закона об обороте земель они не попадают.

Согласно ст. 12 Закона о садоводческих и дачных объединениях при зонировании территории муниципального образования определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков (ведение садоводства, огородничества, дачного хозяйства), их разрешенном использовании (перечень ограничений, обременении и сервитутов), а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам. Указанная схема служит основой для определения объемов строительства подъездных автомобильных дорог, объектов электроснабжения, связи, а также для развития общественного транспорта, торговли, бытового обслуживания населения.

4. Животноводство. Согласно ст. 10 Федерального закона от 03.08.1995 № 123-ФЗ «О племенном животноводстве» земельные участки, предоставленные гражданам и юридическим лицам для разведения племенных животных, относятся к землям сельскохозяйственного назначения (использования). Указанные субъекты вправе в установленном порядке осуществлять прогни скота, проводить и отводить воду через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производить забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и организовывать водопой из водного объекта, принадлежащего другому липу, а также осуществлять иные сервитуты, установленные законодательством РФ.

5. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации. Как следует из п. 2 ст. 50 ГК РФ, коммерческие юридические лица могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Данный перечень (в отличие от некоммерческих юридических лиц) носит исчерпывающий характер. Следовательно, упоминание в п. 1 ст. 78 ЗК РФ «иных» коммерческих организаций лишено смысловой нагрузки. Наиболее распространенной формой коммерческих юридических лиц, осуществляющих деятельность на землях сельскохозяйственного назначения, являются сельскохозяйственные кооперативы.

Сельскохозяйственным производственным кооперативом признается кооператив, созданный гражданами для совместной деятельности по производству, переработке и сбыту сельскохозяйственной продукции, а также для выполнения иной не запрещенной законом деятельности, основанной на личном трудовом участии членов кооператива. Производственный кооператив является коммерческой организацией. Его видами являются сельскохозяйственная артель (колхоз), рыболовецкая артель (колхоз) и кооперативное хозяйство (коопхоз), а также иные кооперативы.

Допускается внесение в качестве взноса в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива земельных участков либо земельных долей, однако запрещено внесение в него нрава постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Коммерческие юридические лица, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения, могут быть собственниками соответствующих земельных участков, арендаторами либо оставаться субъектами нрава постоянного бессрочного пользования.

Согласно п. 7 ст. 10 Закона об обороте земель приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Вводным законом. Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

6. Некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации. Сельскохозяйственным потребительским кооперативом признается кооператив, созданный сельскохозяйственными товаропроизводителями (гражданами и (или) юридическими лицами) при условии их обязательного участия в хозяйственной деятельности потребительского кооператива. Потребительские кооперативы являются некоммерческими организациями и в зависимости от вида их деятельности подразделяются на перерабатывающие, сбытовые (торговые), обслуживающие, снабженческие, садоводческие, огороднические, животноводческие, кредитные страховые и иные кооперативы, созданные для выполнения одного или нескольких из указанных видов деятельности.

Сельскохозяйственный потребительский кооператив (равно как и производственный) вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в порядке и на условиях, которые установлены законодательством РФ и ее субъектов.

Религиозным объединением в Российской Федерации признается добровольное объединение граждан Российской Федерации, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры и обладающее соответствующими этой цели признаками: вероисповедание; совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний; обучение религии и религиозное воспитание своих последователей. Религиозные объединения могут создаваться в форме религиозных групп и религиозных организаций.

В собственности религиозных организаций могут находиться здания, земельные участки и иное имущество, необходимое для обеспечения их деятельности.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям) для осуществления сельскохозяйственного производства в аренду.

7. Казачье общество — добровольное объединив граждан Российской Федерации i! форме некоммерческой организации, образованное в соответствии с федеральным законодательством, внесенное в государственный реестр казачьих обществ РФ, члены которого в установленном порядке приняли на себя обязательства по несению государственной или иной службы (ст. 2 Федерального закона от 05.12.2005 № 154-ФЗ «О государственной службе российского казачества»). Различают хуторское, станичное, городское казачье общество; окружное (отдельное) казачье общество; войсковое казачье общество.

В результате реализации государственной политики по возрождению казачества уже к концу 90-х годов прошлого века на территориях 21 субъекта РФ появились целевые земельные фонды, в которых находилось более 200 тыс. га земель. Эти фонды формировались с целью предоставления земельных участков казачьим обществам для расширения их состава, размещения населенных пунктов в приграничных районах РФ и сельскохозяйственного использования, включая производство и поставку членами казачьих обществ сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд. Земельные участки казачьим обществам первоначально предоставлялись на праве землепользования.

В настоящий момент предоставление казачьим обществам земельных участков на данном титуле невозможно (п. 1 ст. 20 ЗК РФ), а уже существующие казачьи общества — землепользователи обязаны переоформить их на право аренды либо приобрести в собственность на общих основаниях (п. 2 ст. 3 Вводного закона). Более того, как следует из п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель, казачьим обществам земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства из государственной или муниципальной собственности могут предоставляться в аренду в порядке, определенном ст. 34 ЗК РФ (т.е. как для целей, не связанных со строительством). При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

8. Научно-исследовательские организации, образовательные учреждения сельскохозяйственного профиля. Особенности правового режима земель данных субъектов заключаются в том, что соответствующие земли часто относятся к числу особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (ст. 79 ЗК РФ). В части прав на земельные участки данные лица, подпадающие под статус государственных и муниципальных учреждений, являются субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, согласно п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться научно-исследовательским организациям и образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду.

9. Общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ — формы самоорганизации лиц, относящихся к малочисленным народам и объединяемых по кровнородственному (семья, род) и (или) территориально-соседскому признакам, создаваемые в целях защиты их исконной среды обитания, сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования, промыслов и культуры. При создании общины малочисленных народов она подлежит обязательной государственной регистрации с последующим приобретением статуса юридического лица.

Территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ — особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ. С учетом особенностей правового режима территорий традиционного природопользования такие территории относятся к особо охраняемым природным территориям федерального, регионального и местного значения. Малочисленные народы и их объединения имеют право безвозмездно владеть и пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов в аренду.

Право собственности и иные права на земли сельскохозяйственного назначения

Субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения. Земли данной категории могут использоваться на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), праве безвозмездного срочного пользования. Эти земли могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.

В ст. 78 ЗК РФ перечислены лица, которые вправе использовать земли сельскохозяйственного назначения. Причем в отношении других категорий земель ЗК РФ не указывает круг субъектов, обладающих правом их использовать. На первый взгляд цель определения круга таких лиц — закрепить право на эти земли прежде всего за теми лицами, которые действительно будут использовать их для занятия сельским хозяйством. Речь идет о гражданах, которые ведут крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственных товариществах и обществах; производственных кооперативах; иных коммерческих организациях и др. Однако из содержания этой статьи следует, что правами на земли сельскохозяйственного назначения могут обладать любые юридические лица. Это обстоятельство не способствует решению задачи рационального использования и охраны данных земель. Большие площади сельскохозяйственных угодий в настоящее время заброшены, не используются, а их собственники озабочены только одной проблемой: как перевести эти земли в состав земель населенных пунктов и продать.

Между тем законодательство, действовавшее до принятия ЗК РФ 2001 г., ограничивало круг лиц, которые могли иметь права на земли сельскохозяйственного назначения. Это ограничение касалось в первую очередь юридических лиц. Правами на земли сельскохозяйственного назначения могли обладать преимущественно сельскохозяйственные организации, что было совершенно обоснованно.

Ограничены права иностранных граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения. Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускает возможности обладания этими лицами землями сельскохозяйственного назначения на титуле собственности. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Объекты прав на земли сельскохозяйственного назначения. Специфика использования земель сельскохозяйственного назначения обусловила необходимость законодательного определения минимальных и максимальных размеров земельных участков в составе земель этой категории.

Согласно ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства. По общему правилу не допускается образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше установленного субъектами РФ минимального размера земельного участка для таких земель.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта РФ равным не менее 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Законодательное ограничение максимальной площади земельного участка имеет целью предотвращение образования латифундий, сосредоточения в собственности одного лица больших площадей сельхозугодий.

Земельная доля. Земельная доля (пай) в качестве суррогата права собственности на землю использовалась как средство приватизации земель сельскохозяйственного назначения в начале земельной реформы для упразднения колхозов и совхозов. Земельные и имущественные доли (паи) определялись в процессе реорганизации колхозов и государственных сельскохозяйственных предприятий.

Право на земельную долю не могло быть квалифицировано как право собственности на землю, пока эта доля не выделена в натуре (местности). Право собственности и право на выдел доли — это юридически принципиально разные права. Право на земельную долю — это лишь право выдела земельного участка, т. е. обязательственное право 1 . Соответственно земельная доля не может считаться недвижимым имуществом [1] [2] . Земельная доля не могла считаться объектом права собственности.

При наличии отношений по поводу земельных долей отсутствовал непосредственный объект права собственности — конкретный земельный участок, который принадлежит лицу — собственнику. В этом случае невозможно осуществление правомочий собственника земли. При неопределенности объекта права собственности невозможно фактическое обладание земельным участком. Пользоваться таким конкретным объектом нельзя, также как и распоряжаться им. Распо-

ряжение земельными долями их собственниками — это не что иное, как распоряжение принадлежащими им обязательственными правами.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет определение понятия «земельная доля» (ст. 15). Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Размеры земельных долей определяются в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на их общем собрании (ст. 14 названного Закона).

Образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Наиболее сложная проблема, которая возникает в связи с реализацией прав собственников земельных долей, связана с выделом земельных участков в счет земельных долей. В соответствии со ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли, если это не противоречит установленным требованиям к образованию земельных участков.

Земельный участок, как правило, образуется путем выдела в счет земельной доли на основании решения общего собрания участников долевой собственности. В этом случае должны быть утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы с кадастровым инженером. Порядок определения размера участка, выделяемого в счет земельной доли с учетом состояния и свойств его почвы, устанавливается законом субъекта РФ. Однако отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли.

Права и обязанности лиц, использующих земли сельскохозяйственного назначения. Особенности содержания прав и обязанностей лиц, которые используют земельные участки в составе данной категории земель, определяются принадлежностью земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения, конкретным целевым назначением участка земли (вид сельскохозяйственных угодий или вид несельскохозяйственных земель) в составе данной категории, а также в некоторых случаях нормами специальных законодательных актов.

В ст. 40—42 ЗК РФ закреплены права и обязанности лиц, которые используют земельные участки. Нормы данных статей имеют общий характер, поэтому они применяются в отношении земель рассматриваемой категории с учетом специфики ее правового режима. Содержание названных прав и обязанностей было рассмотрено в гл. 5 учебника.

Основные особенности содержания прав на земли сельскохозяйственного назначения заключаются в следующем.

Во-первых, именно на лиц, использующих эти земли, в первую очередь распространяются обязанности по охране земель как объекта природы, сформулированные в ст. 13 ЗК РФ и Федеральном законе «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Во-вторых, согласно ст. 42 ЗК РФ земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения должны использоваться в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к данной категории земель и разрешенным использованием. Это означает, что лицо, которое использует земли сельскохозяйственного назначения, не имеет права по своему усмотрению перевести пашню в пастбище или залежь и т. д. и наоборот. Пашня должна применяться только в качестве пашни, сенокос — в качестве сенокоса и т. п. На сельскохозяйственных угодьях нельзя построить жилой дом или какое-либо иное здание, строение и сооружение, на них нельзя выращивать лес, вырыть пруд и проч.

В-третьих, в явном противоречии с указанными выше требованиями ЗК РФ и законодательство о недрах разрешают добычу общераспространенных полезных ископаемых на сельскохозяйственных угодьях, за некоторыми исключениями.

Прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности и это влечет нарушение требований ст. 3 (о правах иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства на земли сельскохозяйственного назначения) или п. 2 ст. 4 (о максимальном размере общей площади сельхозугодий, которые могут находиться в собственности) названного Закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником.

В случае отчуждения таких земельных участков или долей субъекту РФ либо муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. Определен порядок такого отчуждения земельного участка.

Права на земли крестьянского (фермерского) хозяйства. Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в ст. 1 определяет крестьянское (фермерское) хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), которая основана на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином. Фермерское хозяйство ведет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. В то же время ст. 86′ ГК РФ допускает возможность создания юридического лица — крестьянского (фермерского) хозяйства.

Согласно ст. 6 указанного Закона и ст. 257 ГК РФ в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для деятельности фермерского хозяйства имущество.

Важно отметить, что имущество (в том числе земельный участок) фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются своим имуществом. Порядок владения и пользования имуществом определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства.

Особо регулируется порядок распоряжения имуществом фермерского хозяйства (ст. 8 данного Закона). Правовой основой распоряжения имуществом является соглашение, заключенное членами фермерского хозяйства. Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Согласно ст. 9 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и ст. 258 ГК РФ при выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат. В этом случае гражданин имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество. При прекращении фермерского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов имущество хозяйства подлежит разделу между его членами.

Права на земельный участок для личного подсобного хозяйства. Личное подсобное хозяйство — это своеобразная форма производства сельскохозяйственной продукции, имеющая характер личного потребления. Такого рода деятельность не рассматривается как предпринимательская и не облагается подоходным налогом. Ведение личного подсобного хозяйства не имеет в качестве основной цели извлечение прибыли. Доходы, получаемые от продажи продукции, используются для личного или семейного потребления.

В ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» приводится определение личного подсобного хозяйства. Это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином либо гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для данной цели.

Согласно ст. 3 данного Закона право на ведение личного подсобного хозяйства имеют дееспособные граждане, которым земельные участки предоставлены или которыми земельные участки приобретены для ведения такого хозяйства. Следует особо отметить, что граждане вправе заниматься личным подсобным хозяйством с момента государственной регистрации прав на земельный участок. При этом регистрации самого хозяйства не требуется.

Как предусматривает ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве», для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Первый применяется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений. Второй используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, — 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта РФ, но не более чем в пять раз.

Права на земельные участки для садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Существуют две основные правовые формы ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства: коллективная и индивидуальная. В рамках коллективной формы такой деятельности граждане могут создавать садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства (п. 1 ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»), В то же время законодательство допускает возможность вести садоводство или огородничество в индивидуальном порядке (ст. 8 указанного Закона).

Земельные участки для коллективного садоводства и огородничества состоят из земель общего пользования и земель членов некоммерческих объединений. К землям общего пользования относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.

В законодательстве определен порядок использования и застройки территории садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (ст. 32 указанного Закона). Организация и застройка территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, раздел земельного участка, предоставленного соответствующему объединению, осуществляются на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории. Подготовка и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории реализуются в соответствии с ГсК РФ. Эти проекты до их утверждения должны быть одобрены общим собранием членов соответствующего объединения (собранием уполномоченных).

Члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных или дачных земельных участков, за исключением строительства зданий, строений, сооружений, до возникновения права собственности на такие земельные участки либо их аренды после их образования и распределения между членами соответствующего объединения на основании решения общего собрания членов соответствующего объединения (собрания уполномоченных).

Действуют специальные нормативы организации и застройки территории некоммерческого объединения, например СНиП 30-02—97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения. Нормы проектирования».

В законодательстве определены земельные права и обязанности членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческих объединений. Согласно ст. 18 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие возраста 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства). Членами садоводческого, огороднического и дачного потребительского кооператива могут быть граждане РФ, достигшие возраста 16 лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива. Членами садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения могут стать наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений. Права иностранных граждан и лиц без гражданства на садовые, огородные, дачные земельные участки определяются в соответствии с законодательством РФ.

Как предусмотрено в ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», член садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения имеет право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; осуществлять в соответствии с градостроительными, со строительными, с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке, некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке; распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом и др.

Одновременно член садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения обязан нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства; применять земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; не наносить ущерба земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения, сервитуты и др.

Права на земельный участок сельскохозяйственных кооперативов.

Вновь созданные сельскохозяйственные коммерческие организации используют земли сельскохозяйственного назначения на праве собственности и иных предусмотренных законодательством титулах. К их числу относятся сельскохозяйственные кооперативы. Сельскохозяйственный кооператив — организация, созданная сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Такой кооператив может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива или сельскохозяйственного потребительского кооператива. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, их права на землю регулируются Федеральным законом «О сельскохозяйственной кооперации».

Кооператив является юридическим лицом, и он вправе иметь в собственности, покупать или иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять другие права на имущество и земельные участки, в том числе переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива (ст. 6 указанного Закона). Паевой взнос — это имущественный взнос члена кооператива или ассоциированного члена кооператива в паевой фонд кооператива деньгами, земельными участками, земельными и имущественными долями либо иным имуществом или имущественными правами, имеющими денежную оценку.

Статья 18 данного Закона определяет условия возврата пая выходящему члену кооператива. Выходящему члену кооператива паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В соответствии с уставом кооператива либо решением общего собрания его членов и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива.

Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.

  • [1] См.: Краснов Н. И. Земельная реформа и земельное право в современной России // Государство и право. 1993. № 12. С. 5.
  • [2] См.: Сыродоев Н. Л. Нотариальное удостоверение сделок с земельными долями // Земля и право. 1997. № 3. С. 6.

Популярное:

  • Уставные конституционные суды субъектов рф Действующие Конституционные (уставные) суды субъектов Российской Федерации Конституционные (уставные) суды субъектов Российской Федерации Наименование суда - Ф.И.О. председателя Почтовый […]
  • Юридическая консультация спб озерки Бесплатная юридическая консультация в Выборгском районе Санкт-Петербурга Ответим на все ваши вопросы в любой сфере права юрист Татьяна Ивановна Пестрикова юрист Евгений Павлович […]
  • Протокол при смене учредителя Смена учредителя ООО может быть осуществлена несколькими путями: Существуют и другие варианты смены учредителей ооо. Вариант подбирается в зависимости от ситуации. Этим я хочу сказать, […]
  • Адвокат налоговые споры Налоговые споры в Перми. Суды с налоговой АДВОКАТ ПО НАЛОГОВЫМ СПОРАМ В ПЕРМИ. СУДЫ С НАЛОГОВОЙ Налоговые споры можно разделить на несколько видов. В зависимости от инициатора спора: […]
  • Штамп о разводе украина Штамп о разводе теперь ставить не обязательно — Подскажите: я развелась в прошлом году, но штамп о разводе в паспорте еще не поставила. Мой развод считается действительным, или нужно […]
  • Проблема реализации права на судебную защиту Проблемы реализации конституционного права граждан на судебную защиту Раздел IV. Основные аспекты соблюдения прав и свобод человека в Хабаровском крае Глава VII. Проблемы реализации […]