Право собственности на жилое помещение рк

3 Приобретение и прекращение права собственности на жилище

Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов). Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются.

535 ГК РК).
Получение жилища по наследству происходит на основании наследования (ст.1038 ГК РК), это переход имущества умершего гражданина (наследодателя) к другому лицу (лицам) — наследнику (наследникам).
Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в частную собственность граждан на добровольной основе, занимаемых ими жилых помещений в государственном жилищном фонде.
Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину-собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой – налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с поддержанием квартиры, жилого дома в надлежащем состоянии и поведением их ремонта, освобождая от этого жилищные организации, которые в этих случаях сохраняют за собой лишь функции контроля и управления.
Принципы приватизации:
1) добровольный характер приватизации;
2) безвозмездность;
3) одноразовый характер передачи.
Субъектами приватизации жилых помещений являются: наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, — с другой.
Прекращения права частной собственности на жилище. Право частной собственности на жилище прекращается при отчуждении собственником жилища другому лицу, в случае смерти собственника, либо в случае уничтожения (разрушения) жилища.
Принудительное прекращение права собственности на жилище допускается в случаях, предусмотренных Законом:
— обращение взыскания на жилище по долгам собственника;
— реквизиция – принудительное изъятие жилища у собственника в условиях чрезвычайных ситуаций, по решению государственных органов, в порядке установленном законодательными актами, с выплатой стоимости изъятого жилища либо иными видами размещения;
— конфискация;
— изъятие земельного участка, на котором находится дом, для государственных нужд.
При принудительном прекращении права собственности на жилище в связи с реквизицией и изъятием земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей по выбору собственника ему может быть предоставлена:
1) денежная компенсация, выплачиваемая собственнику до прекращения права собственности, включающая стоимость жилища с учетом также стоимости земельного участка и неполученные собственником доходы;
2) новое жилище (квартира или жилой дом) в собственность;
3 возврат реквизированного жилища после прекращения чрезвычайных ситуаций, вызвавших реквизицию, с полной компенсацией собственнику убытков, причиненных реквизицией.
При прекращении права собственности на жилище, в связи с обращением взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника и конфискацией, собственник и все, проживающие в изымаемом жилище лица, подлежат выселению без предоставления другого помещения.
Отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органов опеки и попечительства.

3.3 Право общей совместной собственности на приватизированное жилище

Приватизация государственного жилищного фонда в массовом порядке началась в связи с принятием в 1991 г. Закона «О разгосударствлении и приватизации». П. 1 ст. 19 указанного закона предусматривалось, что граждане Республики Казахстан вправе выкупить занимаемые ими на правах нанимателя государственные и ведомственные квартиры или жилой дом с использованием приватизационных купонов или других платежных средств.

Приватизация как основание приобретения права частной собственности на жилище была предусмотрена в Жилищном кодексе РК 1992 г. Предусмотрена она и в действующем Законе «О жилищных отношениях». Хотя сейчас массовая приватизация жилья уже завершена, ее правовые последствия являются очень значимыми для общества. В городах значительное число граждан проживает в приватизированных жилищах. Существуют отношения собственности на приватизированные жилища, возникают ситуации с их наследованием и т.д. Правовые основы приватизации несколько по иным правилам, чем это было в период массовой приватизации, существуют и в настоящее время.

Основополагающим для приватизации жилья является то, что лица, имевшие право постоянного пользования жилым помещением (составлявшие одну семью) на момент приватизации, по ее завершении становятся собственниками приватизированного жилища.

Приватизация жилья с применением купонного механизма гражданами республики и членами их семей могла проводиться только один раз. Поэтому дальнейшее участие лиц, однажды получивших в собственность жилье из государственного жилищного фонда, в приватизации жилья исключено. Только лица, не являвшиеся членами семьи собственника и проживавшие в его жилище на правах нанимателя, могут приватизировать другое, впоследствии полученное жилище из государственного жилищного фонда

Приватизация жилья осуществляется нанимателем жилища из государственного жилищного фонда с согласия совершеннолетних членов семьи. Приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если, иное не предусмотрено договором между ними. Следует учесть, что прежнее законодательство не допускало возможности приобретения права долевой собственности на приватизированное жилище, поэтому жилища, приватизированные до 1 марта 1995 г., то есть до вступления в силу ГК РК (общая часть), могут находиться только в общей совместной собственности. Не исключается последующее соглашение сособственников приватизированной квартиры, направленное на установление на нее права общей долевой собственности.

Независимо от того, включаются или не включаются члены семьи в договор о приватизации жилья, все члены семьи приобретают право общей собственности на него. Членами семьи собственника в соответствии со ст. 21 Закона «О жилищных отношениях» признаются постоянно совместно проживающие супруги и их дети. Родители супругов, а также дети, имеющие свои семьи и постоянно проживающие с собственником, могут быть признаны членами семьи собственника только по взаимному согласию. Членами семьи собственника жилища могут быть признаны в исключительных случаях и другие лица, если они постоянно проживают с собственником и ведут с ним общее хозяйство не менее пяти лет. Нетрудоспособные иждивенцы являются членами семьи собственника, если они постоянно проживают с собственником.

В п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РК от 18 июля 1997 г. «О практике применения законодательства по приватизации гражданами жилых помещений» дана ссылка на нормативные акты, предусматривавшие льготы по приватизации жилья участникам Великой Отечественной войны. Отмечается, что оформление договора о приватизации в соответствии с указанными актами, как правило, производилось только на лицо, имеющее льготы. Однако, и в таком случае, при наличии согласия всех совершеннолетних членов семьи жилище переходило в общую совместную собственность всех членов семьи. Таким образом, казалось бы, даже личный характер права на приватизацию, не изменяет ее правовых последствий.

В случае смерти лица, которому первоначально было предоставлено жилое помещение, право приватизации переходит к членам семьи умер- шего (погибшего). Право приватизации у членов семьи возникает в том случае, если оно было у самого умершего гражданина.

Жилище (квартира), в котором проживает несколько нанимателей, может быть приватизировано только с согласия всех нанимателей и их совершеннолетних членов семьи.

П. 8 указанного постановления Пленума Верховного суда затрагивает вопросы прав несовершеннолетних. Как отмечается в нем, поскольку несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют права, вытекающие из договора найма жилого помещения, они в случае приватизации занимаемого помещения также становятся участниками общей совместной собственности на это помещение.

Отметим, что законодательством недостаточно регламентированы вопросы права собственности несовершеннолетних детей при переходе приватизируемого жилья в долевую собственность членов семьи по соглашению между ними. Особенно сложно разрешить их, если приватизация осуществляется возмездно, и каждый взрослый член семьи вносит определенные суммы, необходимые для выкупа жилья. Видимо, в таких случаях необходимо предусматривать что-то вроде обязательной доли несовершеннолетнего в праве общей собственности на приватизируемое жилище.

Отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органов опеки и попечительства. Указание на то, что согласие органов опеки и попечительства необходимо только тогда, когда дети являются собственниками, появилось только в связи с внесением изменений и дополнений в Закон «О жилищных отношениях» Законом РК от 3 июня 2003 г. Ранее согласие органов опеки и попечительства требовалось по любой сделке отчуждения жилища, которая затрагивает интересы детей.

В случае нарушения прав несовершеннолетних на приватизацию жилища лица, представляющие их интересы, вправе обратиться в орган, осуществляющий приватизацию, с заявлением о включении его в договор приватизации жилья. При возникновении спора они вправе обратиться с иском по тому же вопросу.

Нарушение прав несовершеннолетних нередко имеет место на практике. К примеру, в Алмалинском районном суде рассматривалось следующее дело.

Был предъявлен иск о выселении из квартиры семьи, в которой было четверо несовершеннолетних детей. Квартира была «продана» главой семьи М. Ерназаровым, который был одержим навязчивой идеей приобрести две картины, которые, по его мнению, были шедеврами изобразительного искусства. Так как для этого не было необходимых 4 тыс. долл., он занял их у А. Стрельниковой. Гарантией возврата долга стало оформление фиктивной продажи квартиры. В устном же договоре со Стрельниковой он обещал в течение года вернуть долг с процентами.

Сделка была признана недействительной, поскольку была притворной. Еще одно важное обстоятельство дало судье основание признать сделку недействительной. В ходе судебного разбирательства стало известно, что договор приватизации жилья произведен Ерназаровым незаконно, в него не были включены несовершеннолетние дети.

Граждане, ставшие собственниками приватизированного жилого помещения, как и другие собственники, вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по своему усмотрению. Они должны осуществлять право собственности, не нарушая прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Исходя из этого, поскольку приватизированное жилище переходит в совместную собственность граждан, осуществивших приватизацию, то отчуждение части такой собственности отдельными её участниками возможно только после установления долевой собственности на нее.

Общая собственность на приватизированное жилище будет существенно корректировать режим общей совместной собственности супругов в отношении приватизированного жилища. Само по себе ни жилищное, ни семейное законодательство не исключают полностью того, что наряду с отношениями общей собственности на приватизированное жилище, в отношении того же объекта, будет существовать общая совместная собственность супругов. Однако общая собственность супругов не может быть распространена в отношении всего жилья. Общая собственность супругов должна существовать в данном случае наряду с общей собственностью других членов семьи на приватизированное жилище. Поэтому, в практическом плане, выделение в рамках собственности на приватизированное жилище права общей собственности супругов не имеет существенного значения.

Жилищное законодательство Республики Казахстан

Министерство образования и науки Республики Казахстан

Карагандинский колледж актуального образования «Болашак»

Жилищное законодательство Республики Казахстан

Выполнила: студентка 3 курса гр. ПР-34

Оглавление

Глава 1. Теоретические аспекты жилищного законодательства Республики Казахстан

1.1 Эволюция жилищного законодательства Республики Казахстан

1.2 Основные положения жилищного законодательства

Глава 2. Анализ действующего законодательства РК в области регулирования жилищных отношений

Глава 3. Иные нормативно-правовые акты РК в области жилищного права

Глава 4. Конституционные гарантии жилищных прав граждан в Республике Казахстан

Список использованных источников

Экономические отношения собственности (присвоения) составляют основу любого общества, а правовое регулирование появляется и сохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения. В современных условиях собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности – важнейшая задача всякой правовой системы, её стержень в конечном счёте1.

Одной из фундаментальных гарантий существования в Республике Казахстан права частной собственности является ст.6 I раздела Конституции, в которой закреплено, что «в Республике Казахстан признаются и равным образом защищаются государственная и частная собственность»2. Важной, не всегда принимаемой во внимание особенностью этого перечня является вынесение частной собственности на первое место в данной статье. Это тесно связано с провозглашением прав и свобод высшей человеческой ценностью, а их признания, соблюдения и защиты – обязанностью государства, и со стремлением сохранить в экономической системе характерную для частной собственности весьма эффективную личную заинтересованность, с необходимостью, возрождая частную собственность, уделить ей особое внимание.

К одному из видов собственности относиться собственность на жилище, которая регулируется рядом нормативно-правовых актов Республики Казахстан.

Защита вещных прав прямо связана с защитой прав собственника на жилье.

В духе презумпции защиты права собственности необходимо трактовать и п.1 ст.26 раздела II Конституции РК, устанавливающий что граждане Республики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имуществ. Речь идёт о свободном и, соответственно, беспрепятственном использовании гражданских прав субъектами гражданского оборота.

Именно поэтому необходимо рассматривать право собственника на жилье в рамках защиты права собственности.

Безусловно, право собственности как одна из основ конституционного строя РК представляет собой основополагающий институт казахстанской правовой системы. Цивилистическая наука по праву гордится целой плеядой великолепных юристов, занимавшихся разработкой проблем права собственности и способов его защиты. Это такие известные учёные, как Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Рясенцев В.А., Гуревич М.В., Автаева Н.Е., Венедиктов А.В. и другие. Очевидно, казахстанская наука государственного права переживает сейчас период развития в духе общеевропейских традиций культурной преемственности в праве, исходя из опыта мировой практики.

В целом можно сказать, что право собственности, т.е. закреплённое законом определённое состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ, охраняется нормами едва ли не всех отраслей права: уголовного, устанавливающего ответственность за преступное посягательство на имущество государства1, юридических лиц и граждан; административного, наказывающего мелкие проступки такого рода; трудового, регулирующего, например, материальную ответственность работников за причинённый ими работодателю имущественный ущерб; земельного, семейного и др. Но центральное место занимает, безусловно, гражданское право, и в рамках его – институт защиты права собственности и других вещных прав, которому, посвящены многие главы ГК РК.

Актуальность темы работы объясняется возросшим вниманием властей к вопросу регулирования жилищно-строительной отрасли республики. В частности, Президент Республики Казахстан в своем ежегодном обращении к народу республики указал на необходимость модернизации существующего жилищного законодательства, в связи с образовавшемся кризисом в области жилищного строительства.

Целью данной курсовой работы является рассмотрение действующего законодательства Республики Казахстан в области регулирования жилищных отношений.

В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи:

1. рассмотреть теоретические аспекты жилищного законодательства РК;

2. изучить эволюцию жилищного закона в РК;

3. провести анализ действующего законодательства РК в области жилищных отношений;

4. определить конституционные гарантии жилищных прав граждан Казахстана.

При написании курсовой работы была использована специальная и учебная литература, посвященная вопросам жилищного законодательства РК.

Глава 1. Теоретические аспекты жилищного законодательства Республики Казахстан

1.1 Эволюция жилищного законодательства Республики Казахстан

Впервые кодификация жилищного законодательства в бывшем СССР была проведена в первой половине восьмидесятых годов, а точнее 24 июня 1981 года Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик.1 А чуть позже 30 июня 1983 года Верховный Совет Казахской ССР принял на базе Основ первый Жилищный кодекс Казахской ССР , который вступил в силу с 1 января 1984 года. Затем в 1992 году 1 июля был принят новый жилищный кодекс Республики Казахстан. С тех пор произошли коренные изменения, обусловленные главным образом распадом СССР и образованием независимых суверенных государств и переводом экономики на рельсы рыночного хозяйства.1

В результате всего этого и Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс Казахской ССР утратили роль базовых законодательных актов в области жилищного права и в настоящее время не применяются, т.к. были рассчитаны на принципиально иной социально-экономический, политический и духовный строй общества.2

К тому же эти законы пришли в противоречия с законодательными актами принятыми позднее. В настоящее время основными или базовыми законодательными актами в области жилищного законодательства являются Конституция Республики Казахстан принятая 30 августа 1995 года ( ст.25,26) и Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» принятый 16 апреля 1997 года,4 а также нормы Гражданского кодекса Республики Казахстан, принятого 27 декабря 1994 года ( общая часть) и иное законодательство, издаваемое в соответствии с ними. В области регулирования жилищных отношений видная роль отводится указу Президента Республики Казахстан «О новой жилищной политике» от 6 сентября 1993 года № 1344, постановлению Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики», постановлению Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года № 647 «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах» и постановлению Правительства Республики Казахстан «О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья и жилищно-коммунальных услуг» от 12 апреля 1996 года №437.Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Правительства к источникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов, министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существования прекратили. Так, продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениями утвержденная Постановлением Совета Министров Казахской ССР в 1985 году, а также Инструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства ( Инструкция о порядке бронирования жилого помещения), утвержденная Советом Министров Казахской ССР от 17 января 1985 года. Но, разумеется все они действуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законам и иным нормативным актам. 1

Некоторые нормативные акты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне — местными представительными и исполнительными органами. Так 30 апреля 1996 года принято решение Акима г.Алматы «О создании кооперативов собственников квартир» в Алматы. Наконец, к вспомогательным источникам жилищного законодательства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда Республики Казахстан по жилищным делам, например постановление «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 11 октября 1991 года. Как видно из вышеперечисленного, жилищное законодательство отличается многослойностью своих источников.

Таким образом, под жилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовых норм, регулирующих жилищные отношение, т.е. отношение, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. Согласно, ст. 1 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года «Жилищное законодательство РК регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц и государственных органов, связанные с основаниями возникновение и прекращение права собственности на жилище и права пользования ими; обеспечением сохранности и ремонта жилых помещений; контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда».Действие жилищного законодательства распространяется на такие отношения по удовлетворению потребности граждан в жилье, предметом которых является жилое помещение, пригодное для постоянного в нем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем лишь на время, при наличии целого ряда условий. Жилищное законодательство регулирует отношения по предоставлению и использованию жилья в общежитиях, служебных жилых помещениях.

Оно регулирует отношения по использованию жилья поднанимателями и временными жильцами.

В то же время оно не распространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений, т.к. указанные помещения в состав жилищного фонда не входят. Жилищное законодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных под жилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, не рассчитанных на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Они также не входят в состав жилищного фонда. Жилищное законодательство относится к числу комплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие право граждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащие отправными при классификации жилищных фондов, нормы административного права, обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием и эксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права, обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда, иные нужды жилищно-коммунального хозяйства и т.д. Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве подрядчика и заказчика.1

Таким образом, отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет других отраслей права, в первую очередь с нормами гражданского права. Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства.

Это относится и к Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях в Республики Казахстан», и к Закону «Об усилении ответственности за самовольный захват домов, квартир, садовых (дачных) домиков и иных помещений, а также за самовольный захват земли и самовольное строительство» и ко многим другим законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Близость жилищного законодательства с гражданским нашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован в особенной части Гражданского кодекса (см. глава 30 Проект ГК (особенная часть). Как указывает профессор Толстой Ю.К. «Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести. Так, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» влечет преобразование отношений и с этой точки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то же время он порождает или может породить жилищные отношения ( между собственников и членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизаций; между собственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещение и т.д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства». На наш взгляд, жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно является подотраслью такой крупной отрасли права как гражданское право. Следовательно и жилищное законодательство является неотъемлемой частью гражданского законодательства. Этой точки зрения придерживаются многие крупные ученые-цивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г., проф. Толстой Ю.К., проф. Сулейменов М.К., проф. Яковлев В.Ф. и др. Интересен тот факт, что Конституция Российской Федерации относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации, а жилищное — к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. и другие ученые считают «поскольку жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, коллизии между нормативными актами в этой области принятыми на федеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу федеральных актов.»3 Рассматривая вопрос о жилищном законодательстве нельзя не обратить внимание на действие этого законодательства во времени, в пространстве и по кругу лиц.1 Общим принципом действия закона во времени является немедленное действие нового закона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которые возникают с момента его введения в действия. Если же правоотношение носит длящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникают после введения его в действие. Изменение законодательства не влечет автоматического изменения гражданских правоотношений, и они сохраняются такими, какими были в момент законного возникновения. Эти положения служат содержанием принципа «Закон обратной силы не имеет» и относятся также к жилищному законодательству. Но из названного принципа возможны исключения, которые устанавливаются законодательством (но не соглашением сторон) (ст. 6 ГК РК). Например, новым законодательством устанавливаются правила, в силу которого отношения, возникшие до принятия нового закона, сохраняется (размер квартирной платы, коммунальных платежей и т.п.). И если закон запрещает совершение каких-либо действий, ранее не запрещенных, то такие действия должны быть прекращены.1 Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что по общему правилу, он распространяется на всю территорию Республики Казахстан, за исключением случаев, когда пространственные пределы действия закона ограничены ( например, он распространяется на районы, подвергшиеся стихийному бедствию).Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц. Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающим различного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений и коммунальных услуг. К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица; участники афганской войны — воины-интернационалисты; военнослужащие, уволенные в запас или отставку; инвалиды 1 и 2 групп ( за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного ими преступления); многие другие категории граждан и лиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органов государственной власти и местных исполнительных органов. Эффективность действия жилищного законодательства в настоящее время возросла, т.к. новый Закон «О жилищных отношениях» устранил многочисленные противоречия возникшие ранее в регулировании жилищных отношений. В целом при применении норм жилищного законодательства следует на наш взгляд придерживаться следующих правил: во-первых, — нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному применению по сравнению с нормами, которые содержатся в других законах и тем более подзаконных нормативных актах; во-вторых, последующий закон отменяет действие закона предыдущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему; в-третьих, при столкновении закона с подзаконным нормативным актом применению подлежит закон.

Таким образом, за историю казахстанской независимости произошли коренные изменения в области жилищного права. Так особо следует отметить процесс расширения нормативно-правовой базы жилищного законодательства РК, что способствовало более точному разграничению многих смежных понятий жилищного права.

1.2 Основные положения жилищного законодательства

Отношения по переходу прав и обязанностей на жилое помещение (дом или квартиру) от одного лица к другому лицу регулируются целым комплексом правовых норм, которые принадлежат к таким отраслям права как гражданское право, жилищное право, административное право, финансовое право (по большей части его подотрасль налоговое право).

Иногда, при нарушении участниками сделок требований норм гражданского, жилищного или финансового права, перед компетентными органами государства возникает необходимость в силу возложенных на них законом обязанностей по защите прав граждан, общества и государства применить в отношении виновных в совершении преступлений лиц нормы уголовного права. Как же разобраться, в каком случае следует руководствоваться гражданским правом, а в каких случаях, к примеру жилищным?

Термин “право” многозначен и наиболее простая формулировка может быть представлена следующим образом: право – это совокупность норм, разграничивающих интересы лиц. Если мораль есть совокупность норм оценивающих интересы лиц, то право именно разграничивает эти интересы, выступает средством наиболее целесообразного с точки зрения государства компромисса между зачастую противоречивыми интересами лиц. Право живет и действует непосредственно в нормах, которые в свою очередь закреплены в определенных государством формах (нормативно-правовых актах, юридических прецедентах, правовых обычаях, нормативно-правовых договорах). Основной формой (источником) права в нашей стране является нормативно-правовой акт, то есть официальный документ государства, содержащий правовые нормы.

Нормативно-правовые акты различаются по юридической силе: есть законы (обладают высшей юридической силой), есть указы Президента (должны соответствовать законам), есть Постановления Правительства (должны соответствовать законам и указам Президента) и так далее по убывающей юридической силы нормативно-правовых актов. Самые важные нормативно- правовые акты это законы, они могут носить разные наименования – кодексы, основы законодательства, просто законы, но главное заключается в том, что все остальные нормативно-правовые акты и другие формы права не могут противоречить законам, а если противоречат, то не должны применяться. В правовых отношениях между лицами их права и обязанности фиксирует другая, не менее важная форма (источник) права – договор. Однако, следует знать, что действует формула, известная еще со времен Древнего Рима, этой колыбели юриспруденции – “договор не может противоречить действующему нормативно-правовому акту”.1

Термин “правовая норма” означает правило поведения, масштаб поведения, образец поведения, который является обязательным для всякого юридического или физического лица, попавшего в те условия, которые предусмотрены для указанной правовой нормы.

Гражданское право представляет собой совокупность юридических (то есть установленных государством и защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовое положение частных лиц (физических и юридических), государственных и муниципальных образований в предпринимательском и гражданском обороте, регулирующих имущественные и личные неимущественные отношения между ними, охраняющих их права и законные интересы. Гражданское право относится к исключительному ведению Республики Казахстан. Гражданское право выражено в основном в актах гражданского законодательства. В настоящее время гражданское законодательство Республики Казахстан состоит из Гражданского кодекса РК, части 1 и 2 и ряда других нормативно-правовых актов законов.1

Под предпринимательским оборотом понимается совокупность совершаемых сделок в процессе предпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами, зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданским оборотом признается совокупность совершаемых сделок не связанных с целями предпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главный нормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодекс Республики Казахстан (ГК РК) в ст. 19, так определяет предпринимательскую деятельность: это “граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законодательными актами” в качестве предпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильем не преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности и соответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткие правила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов и т.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм, регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без норм гражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, как приобретается право собственности на жилище, что дает право собственности на жилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильно заключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многое другое.

Жилищное право представляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья. 1

Жилищное право выражено в законах РК и иных нормативно-правовых актах, главным образом постановлениях казахстанского. В настоящее время жилищное законодательство состоит из Закона РК от 16 апреля 1997 года за № 94-I «О жилищных отношениях», Постановление Правительства РК 1 августа 2006 года №726 «Об утверждении Правил предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство», Закон Республики Казахстан от 07.12.2000 N 110-2 «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», Закон Республики Казахстан от 03.11.1994 года «Об индивидуальном жилищном строительстве», Закон Республики Казахстан от 07.07.2006 N 182-3 «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развития арендного сектора жилья», Закон Республики Казахстан от 14.04.2005 N 43-3 «О внесении изменений и дополнений в закон Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан»», постановление Правительства от 24.07.2001 N 997 «Об утверждении типовой формы договора о жилищных строительных сбережениях», форма Правительства от 24.07.2001 N 997 «Типовая форма договора о жилищных строительных сбережениях», приказ Министерства юстиции от 24.08.2007 N 241 «Об утверждении правил государственной регистрации объекта кондоминиума».

Кроме этого, необходимо отметить, что функционирование жилищного права непосредственно связано и с другими видами права. 1

Глава 2. Анализ действующего законодательства РК в области регулирования жилищных отношений

Основным законодательным актом Республики Казахстан в области регулирования жилищных правоотношений является Закон Республики Казахстан «О жилищные правоотношениях».1

В рамках данного закона регулируются основные вопросы жилищно-правовых отношений в РК.

Статья 1 данного закона определяет основные понятия жилищного законодательства Республики Казахстан.

В соответствии с текстом данной статьи жилищное законодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан, юридических лиц, государственных органов, связанные с:

1) основаниями возникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользования ими;

2) осуществлением права пользования жилищами;

3) требованиями к жилищам;

4) обеспечением сохранности и ремонта жилищных фондов;

5) контролем государственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере и использованием жилищного фонда.

Также данная статья гласит: отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития и наращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством с учетом требований, установленных настоящим Законом.

Далее в законе приводиться определение жилищного фонда РК. Жилищный фонд Республики Казахстан включает:

1) частный жилищный фонд — жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности;

2) государственный жилищный фонд — жилища, принадлежащие на праве собственности государству и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия).

2. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.

3. Принудительное изъятие жилых помещений местными представительными и исполнительными органами или иными организациями в домах частного жилищного фонда и жилищного фонда государственных предприятий запрещается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими законодательными актами.

Управление жилищным фондом осуществляется собственником непосредственно либо через образуемые (назначаемые, избираемые) им органы, а также через доверенных лиц.

Государственный учет жилищного фонда Республики Казахстан, независимо от его принадлежности, осуществляется по единой для Республики Казахстан системе в порядке, устанавливаемом Правительством Республики Казахстан.

Статья 11 Закона РК «О жилищных отношениях» определяет порядок приобретения права частной собственности на жилище. В соответствии с текстом данной статьи гражданин или юридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенное жилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Также данная статья гласит, что количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются.

Отношения, связанные с приобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируются также законодательством Республики Казахстан о собственности.

Основанием для возникновения права собственности на жилище в соответствии со статьей 12 данного законная является:

1) строительство дома (части дома);

2) совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;

3) получение жилища по наследству или в порядке универсального правопреемства;

4) приобретение в собственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в доме государственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа или безвозмездной передачи);

5) внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;

6) предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;

7) предоставление жилища юридическими лицами, основанными на негосударственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;

8) предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством;

9) предоставление жилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частной собственности, вследствие сноса или реквизиции;

10) по другим основаниям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.

Также в этом разделе закона определены порядок предоставление жилища в собственность при сносе жилого дома в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных надобностей, право общей собственности на жилище, порядок регистрация права собственности на жилище.

Статья 18 под названием «Основные права и обязанности собственника жилища» определяет следующие права:

1. Собственник жилища, а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению, продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другим лицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещенным законодательными актами, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.

2. Использование собственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.

Указанное право реализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.

Если компетентные органы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когда использование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан, собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такие нарушения и их последствия.

3. Собственники помещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратах по его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме, находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иное не установлено соглашением собственников.

Также в области определения прав собственности на жилые помещения в данном законе предусмотрены ст. 19. «Право собственника жилища на земельный участок», ст. 20 «Сохранение жилища за собственником», ст. 21 «Члены семьи собственника жилища».1

В данном нормативно-правовом акте также определятся порядок и особенности найма жилища, и определяется правовое положение нанимателей и поднанимателей и временных жильцов.

В области прав собственности глава 5 данного закона предусматривает порядок и прекращение права частной собственности на жилище.

Раздел 3 данного закона содержит понятие и порядок образования кондоминиума.

Статья 31 «Образование и прекращение кондоминиума» гласит, что:

1. В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая форма собственности — кондоминиум.

2. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной)собственности.

Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.

Земельный участок при жилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общего землепользования.

3. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такая доля не может быть выделена в натуре.

4. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.

5. Переход права собственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход к приобретателю соответствующей доли в общем имуществе.

6. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

7. Кондоминиум может быть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общее имущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу, государству) или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных надобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома в результате чрезвычайной ситуации.

Также в данном разделе закона содержаться статьи №№32-42, в которых приводятся, описание процедуры регистрации кондоминиума, права и обязанности участников, особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений, управление объектом кондоминиума.

Также в данном законе в статьях с 43 по 53 рассматриваются порядок образования, регистрации кооперативов собственников помещений, а также , условия членства, структуру и полномочия органов управления данными кооперативами.

В разделе 4, главе 8, статье 67 закона РК «О жилищных отношениях» рассмотрены условия предоставления жилища их государственного жилищного фонда.

В соответствии с данной статьей:

1. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения.

2. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются также нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилища приравниваются к служебным.

3. Жилища из государственного жилищного фонда предоставляются гражданам Республики Казахстан, единственное жилище которых являлось предметом ипотеки по ипотечным жилищным займам и приобретено местным исполнительным органом в соответствии с законодательством Республики Казахстан о жилищных отношениях.

В соответствии со статьей 71 главы 10 «Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда»:

1. Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда, осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе района (города областного значения), города республиканского значения, столицы.

На учет ставятся граждане, перечисленные в статье 67 настоящего Закона.

2. Перечень и форма документов, необходимых для учета, утверждаются Правительством Республики Казахстан. Требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительных документов запрещается.

3. Заявления граждан о постановке их и членов их семей на учет нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда рассматриваются в течение месяца по месту жительства соответствующим местным исполнительным органом.

О принятом решении заявители извещаются в письменном виде до истечения указанного срока.

В жилищном праве Республики Казахстан дается определение найма жилища из государственного фонда жилого имущества.

Регулированием найма жилищ из государственного жилого фонда занимается глава 11 «Права и обязанности нанимателей жилищ из государственного жилищного фонда».

Так в статье 80 данной главы рассматривается понятие договора найма жилища из государственного жилищного фонда:

1. Договор найма жилища из государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительным органом или администрацией государственного предприятия (наймодателем) и гражданином (нанимателем) в письменной форме на основании решения о предоставлении жилища.

Популярное:

  • По истечении срока предупреждения об увольнении работника Прокуратура Московской области Важнейшими юридическими гарантиями права на труд являются наличие установленных трудовым законодательством оснований прекращения трудового договора и […]
  • Какая выплата за второго ребенка в украине 2016 Какая выплата за второго ребенка в украине 2016 В Законе «О Государственном бюджете Украины на 2018 год», к сожалению, нет ни слова о выплатах при рождении ребенка, которые к прожиточному […]
  • Ч 2 ст 254 гк Ч 2 ст 254 гк Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли 1. Раздел общего имущества […]
  • Написать письмо в посольство польши Подскажите в Посольстве Польши принимают электронные билеты на самолет ( маршрут-квитанция) ? Обсуждение последний ответ 24 марта 2011 То что билеты электронные - это вполне нормально, […]
  • За какие административные правонарушения лишают лицензии на оружие За какие административные правонарушения лишают лицензии на оружие Дополнительно могу добавить:1)штрафы оплачены вовремя.2)где то давно читал, что а)если штрафы за ПДД оплачен вовремя - […]
  • Время на раздел имущества после развода В течении какого времени после развода можно подать на раздел имущества? развод состоялся год назад, на раздел имущества не подавала, тк бывший супруг обещал 2 детям( 13 и 3) помогать […]