Согласование аренды земли

Где и как можно арендовать земельный участок для строительства?

Когда покупка земельного участка не по карману, можно взять его в аренду у государства или частного лица. На арендованном участке можно возводить жилое строение, которое в дальнейшем даст право на получение надела под домом в собственность арендатора. Процедура аренды земли имеет определённый порядок, в зависимости от категории собственника и назначения строительства.

Законодательное регулирование

Получить земельный участок в аренду можно как у государственного собственника, так и у частного владельца.

Предоставление наделов земли в аренду от частных (физических или юридических) лиц регулируется:

  • Ст. 22 Земельного кодекса;
  • Гражданским кодексом.

Оформление арендных договоров между частными лицами и администрацией происходит в случаях, когда земля находится в государственной собственности. Арендные соглашения с государственным землевладельцем регулируются ст 39.6 и 39.14 ЗК РФ.

Чтобы арендовать участок у частного лица (физического или юридического лица), необходимо:

  • Произвести осмотр участка и проверить документы на него;
  • Договориться с владельцем о сроках аренды и арендной плате;
  • Составить и подписать договор;
  • Зарегистрировать подписанный договор в Росреестре.

Аренда земли у государства происходит по заявлению гражданина или юридического лица двумя способами:

  • Путём организации аукциона;
  • Без аукционных торгов.

Если заявитель имеет право получить участок в аренду без аукциона, то договор заключается с ним, если заявитель не имеет таких прав, то арендное соглашение заключается с ним только в том случае, если он выступит победителем в торгах, то есть предложит самую высокую ежегодную арендную плату.

Согласно положениям ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин (физическое лицо) может получить надел для строительства без торгов, если он является членом некоммерческого товарищества, организованного группой граждан для целей индивидуального строительства частных домов.

Если гражданин не является членом некоммерческой организации, он может самостоятельно выбрать подходящий для строительства участок на публичной кадастровой карте.

В таком случае порядок заключения договора аренды будет следующий:

  • Составление схемы границ участка;
  • Подача заявления в орган исполнительной власти на предварительное согласование предоставления земли в аренду;
  • Выдача органом власти решения о согласовании заявителю или отказ;
  • Оформление кадастровых и межевых документов;
  • Организация аукциона уполномоченным органом;
  • Проведение аукциона и опубликование протокола с результатами;
  • Заключение договора аренды с победителем;
  • Регистрация договора.

Если заявитель имеет право на аренду без торгов, то после получения кадастрового документа комитет по землеустройству не организует аукцион, а заключает договор аренды с данным заявителем, согласно порядку, предусмотренному пунктом 1 ст. 39.14 ЗК РФ.

Гражданин или юридическое лицо может арендовать земельный участок также путём переуступки прав аренды в свою пользу. Под переуступкой прав понимается смена арендатора по договору с администрацией с переходом всех прав и обязанностей по такому договору к новому землепользователю.

Согласно пункту 5 ст. 22 ЗК РФ, для переуступки не требуется согласие государственного собственника, достаточно отправить ему письменное извещение о смене арендатора.

Такая переуступка возможна, если у изначально арендовавшего участок лица отсутствуют средства на постройку дома.

С чего начать

В первую очередь будущему арендатор необходимо выбрать земельный участок для аренды. Выбор может происходить как с использованием публичной кадастровой карты, если планируется арендовать землю у властей, так и по объявлениям, при намерении арендовать участок для строительства у частного лица.

В частности, когда участок относится к категории сельскохозяйственных земель, то на нём нельзя возводить дом, если он предназначен для целей:

  • Огородничества;
  • Полевого ЛПХ;
  • Выпаса скота или сенокошения.

После выбора участка необходимо подготавливать документы и подавать заявление в уполномоченный орган.

Сбор документов

Для аренды земли с целью строительства жилого дома в общем случае потребуются следующий пакет документов:

  • Схема границ надела;
  • Кадастровый паспорт;
  • Справка из ЕГРП о владельце;
  • План строительства жилья;
  • Разрешение на строительство;
  • Справка из БТИ о строениях, расположенных на участке.

При аренде участка у частного лица следует попросить собственника сделать справку об отсутствии обременений на земельный надел в виде ареста, неуплаченных земельных налогов или коммунальных платежей, чтобы избежать неприятностей в процессе эксплуатации участка.

Когда земля арендуется у государственного собственника, необходимо также решение о предварительном согласовании аренды и копия протокола с результатами аукциона.

В случае аренды участка у администрации без торгов нужно дополнительно подготовить документы, свидетельствующие о праве такой аренды. К ним может относиться удостоверение члена некоммерческого объединения. Если участок арендуется для ИЖС, или справки о наличии льгот, согласно которым земли могут предоставляться в аренду по фиксированной цене в данном регионе.

Обращение с заявлением

Заявление необходимо писать только при аренде земельного надела у государственного владельца. Заявление подаётся в земельный департамент местного органа власти или в отделение Росимущества. В Росимущество заявление подаётся только в том случае, когда земля находится в федеральной или региональной собственности.

Перед заключением договора нужно подать два заявления:

Текст данных документов во многом совпадает с той разницей, что в заявлении о заключении договора указывается номер полученного кадастрового паспорта и основание для заключения договора (решение о предварительном согласовании).

В заявлении о предварительном согласовании нужно указать следующие данные:

  • ФИО и адрес прописки заявителя;
  • Адрес расположения земельного надела (при его отсутствии – ориентиры проезда);
  • Параметры запрашиваемого надела (категория земли и площадь);
  • Цель арендования земли;
  • Срок аренды;
  • Законодательные акты, на основании которых возможно предоставление участка.

Заявление начинается с наименования органа подачи (департамент землеустройства муниципалитета), представления заявителя и изложения просьбы о согласовании аренды земли с целью начать кадастровые работы по определению границ.

В конце текста следует указать все контактные данные заявителя (телефон, адрес электронной почты и т.д.) для связи с ним при вынесении решения властей.

Сроки и стоимость

Оформление договора при аренде у частного собственника может занимать от трёх до десяти дней с учётом времени на согласование, так как регистрация подписанного договора длится около недели, если у частного владельца готовы все кадастровые документы на землю.

Оформление сделки с государственным собственником может занять до двух месяцев при условии отсутствия отказов, а при необходимости переоформления бумаг может затянуться на срок до полугода. В этот срок входят временные затраты на проведение кадастровых работ (от трёх дней до трёх недель).

Стоимость аренды у государства по результатам торгов может составлять сумму, значительно превышающую кадастровую или среднерыночную стоимость земли, если участок имеет благоприятное расположение. При аренде без торгов стоимость годовой аренды земли будет составлять 0,6% от кадастровой стоимости надела.

Также будет необходимо оплатить госпошлину за регистрацию сделки:

  • 2000 рублей для физических лиц;
  • 22000 рублей для юридических лиц.

При продаже и покупке квартиры нужно платить определенный налог. Сколько он составляет, смотрите в нашей статье.

Как оформить временную регистрацию в Москве? Контакты проверенных агентств вы найдете в нашем тематическом материале.

Заключение договора

Условия арендного договора в общем случае должны содержать следующие условия:

  • Преставления сторон сделки;
  • Для юридических лиц – наименование, банковские реквизиты и номер ЕГРЮЛ;
  • Общие условия договора;
  • Информация о предмете сделки – земельном участке;
  • Права и обязанности сторон;
  • Срок аренды;
  • Арендная плата и порядок её внесения;
  • Порядок разрешения спорных ситуаций;
  • Цели аренды и разрешения использования земли;
  • Порядок расторжения соглашения;
  • Ответственность сторон за нарушение условий и преждевременный выход из соглашения.

Текст договора при аренде земли у государственного собственника и у частного лица практически идентичен.

При заключении сделки с частным лицом следует обращать особое внимание на обременения, наложенные на участок, а при договоре с государственным собственником важно учитывать вид разрешённого землепользования, так как изменить условия договора, составленного между частным лицом и органами власти нельзя.

При составлении договора с физическими лицами важно учитывать наличие других правообладателей на земельный участок. Если арендодатель состоит в браке, следует дополнительно получить согласие супруга или других собственников на заключение договора аренды.

Итак, аренда земли для строительства возможна как у государственного, так и у частного собственника. Заключение договора аренды с государством является более надёжным вариантом, так как в таком случае практически исключены возможные притязания третьих лиц на арендованный участок.

Порядок предоставления земельных участков

Внимание! Успеть до 1 ноября!

Департамент земельных отношений администрации Перми информирует, что землепользователи, которые получили проекты договоров купли-продажи, но до сих их не подписали, в срок до 1 ноября 2018 года вправе обратиться в департамент и приобрести земельный участок по цене, указанной в договоре.

С 1 ноября 2018 года будет производиться отзыв ранее направленных договоров. Приобрести участок по цене, указанной в договоре, будет невозможно.

Дополнительную информацию можно уточнить по телефонам: 212-28-92, 212-61-90, 212-31-70.

В соответствии с действующим земельным законодательством департаментом осуществляются следующие функции:

предоставление в собственность (бесплатно либо за плату), аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с п. 2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ, п.2 ст. 39.6, ст.39.5, ст.39.9, ст.39.10 Земельного кодекса РФ, Постановлением администрации города Перми от 04.09.2015 г. № 624 «Об утверждении административного регламента предоставления департаментом земельных отношений администрации города Перми муниципальной услуги «Предоставление в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов»

предоставление в собственность бесплатно, аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и их садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям в соответствии с п.3 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ, п.2 п.п.7 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, Постановлением администрации города Перми от 05.11.2015 г. № 912 «Об утверждении административного регламента предоставления департаментом земельных отношений администрации города Перми муниципальной услуги «Предоставление в собственность бесплатно, аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и их садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям»

предварительное согласование предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в соответствии со ст. 39.15 Земельного кодекса РФ, Постановлением администрации города Перми от 04.09.2015 г. № 625 «Об утверждении административного регламента предоставления департаментом земельных отношений администрации города Перми муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности»

перераспределение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности (глава V.4 Земельного кодекса РФ)
Постановление администрации города Перми от 12.10.2015 г. № 744 «Об утверждении административного регламента предоставления департаментом земельных отношений администрации города Перми муниципальной услуги «Перераспределение земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности»

выдача решения о размещении объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности на территории города Перми, без предоставления земельных участков и установления сервитутов

Постановление администрации города Перми от 10.07.2017г. №517 Об утверждении Административного регламента предоставления департаментом земельных отношений администрации города Перми муниципальной услуги «Выдача решения о размещении объектов на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности на территории города Перми, без предоставления земельных участков и установления сервитутов»

выдача разрешения на использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в соответствии со ст. 39.34 Земельного кодекса РФ

выдача разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в муниципальной собственности на территории города Перми, без предоставления земельных участков и установления сервитута с п.3 ст.39.36 Земельного кодекса РФ

согласование местоположения границ земельных участков в соответствии со ст.39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п.3.5 решения Пермской городской Думы от 24.02.2015 № 39 «Об утверждении Положения о департаменте земельных отношений администрации города Перми»

— утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с главой V.3 Земельного кодекса РФ

выдача копий архивных документов, подтверждающих право на владение землей
Постановление администрации города Перми от 17.02.2012 г. № 63 «Об утверждении административного регламента предоставления департаментом земельных отношений администрации города Перми муниципальной услуги «Выдача копий архивных документов, подтверждающих право на владение землей»

Предоставление земельных участков под жилые дома

Предоставление земельных участков носит заявительный характер. Следует учитывать, что имеются ограничения в предоставлении в собственность земельных участков, при наличии которых следует отказ в предоставлении земельных участков.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов»

Предоставление земельных участков на территории города Перми

Согласно п.1 ст.39.3 и п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключение договоров аренды на такие земельные участки осуществляется на торгах, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.39.3 и п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Организатором аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и аукционов на право заключения договоров аренды на такие земельные участки является департамент имущественных отношений администрации города Перми (ул. Сибирская, 14).

Сведения о земельных участках, планируемых для продажи на торгах, размещаются на сайте администрации города Перми в разделе «Торговая площадка» и в Официальном бюллетене органов местного самоуправления муниципального образования город Пермь.

Таким образом, реализовать право на приобретение земельных участков можно, подав заявление в департамент имущественных отношений (ул. Сибирская, 14) на участие в аукционе по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков.

Решения о формировании земельных участков, предоставляемых на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с полномочиями принимает департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (ул.Сибирская, 15).

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования

Ранее предоставленные юридическим лицам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования подлежат переоформлению в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которым предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 39.20, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Последствия нарушения сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования установлены Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, предусматривающим наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати до ста тысяч рублей.

Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам необходимо обратиться в департамент земельных отношений (ул. Сибирская, 15, кабинет приема документов, цокольный этаж) с соответствующим заявлением и документами, необходимыми для принятия решения о переоформлении указанного права.

Присвоение адреса земельному участку в случае, если земельный участок предстоит образовать в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Порядок присвоения, изменения и аннулирования адресов, включая требования к структуре адреса, установлен в соответствии с Правилами присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 г. N 1221.

В случае принятия департаментом земельных отношений администрации города Перми решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории департамент земельных отношений администрации города Перми не позднее 1 рабочего дня с даты издания распоряжения начальника департамента земельных отношений администрации города Перми (далее – распоряжение начальника ДЗО) направляет в департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (далее — ДГА) копию распоряжения начальника ДЗО для присвоения адреса.

Акт о присвоении адреса земельному участку, подлежащему образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее — Акт), утверждается ДГА в срок не более чем 18 рабочих дней c даты поступления распоряжения начальника ДЗО.

ДГА вносит сведения о присвоении адреса в государственный адресный реестр в течение 3 рабочих дней с даты утверждения акта.

Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности

Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

  • для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.),
  • для сельскохозяйственного производства,
  • на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках,
  • собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства),
  • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка,
  • граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
  • граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

  • границы которого подлежат уточнению,
  • который не отнесен к определенной категории земель,
  • предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды,
  • в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления,
  • и другие случаи.

До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

  • для строительства
  • или для целей, не связанных со строительством.

Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

  • без предварительного согласования мест размещения объектов,
  • с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 3032 Земельного кодекса РФ. На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ). То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • государственной власти или местного самоуправления,
  • гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка,
  • заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ),
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора,
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо,
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений от трех до десяти лет,
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства от трех до пяти лет,
  • собственникам здания или сооружения до 49 лет,
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до 20 лет,
  • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества до трех лет,
  • для сельскохозяйственного производства от трех до 49 лет,
  • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным,
  • для завершения строительства объекта незавершенного строительства до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора,
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
  • Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.

В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

  • предмет договора,
  • цену арендную плату,
  • срок договора аренды,
  • иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Порядок регистрации устанавливает Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2014 г. № 165 (далее информационное письмо № 165).

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным или незаключенным

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

Материал Юридической справочной системы Система Юрист

Правомерна ли переуступка третьим лицам права аренды земли, купленной по итогам торгов?

Правомерность переуступки права аренды земельного участка, приобретенного по итогам торгов, третьим лицам

Администрацией города совместно с Комитетом управления собственностью (КУС) 21.09.2016 проведен аукцион по передаче в аренду земельного участка с целевым назначением — ИЖС. С победителем заключен договор аренды ЗУ сроком на 20 лет, в договоре предусмотрено право арендатора передавать право аренды третьим лицам, при условии уведомления Арендодателя. Договор зарегистрирован в Росреестре в установленном порядке. 31.10.2016 Арендатор решил переуступить право аренды ЗУ и оформил договор переуступки права аренды новому арендатору, договор переуступки прошел регистрацию в Росреестре, в КУС направлено уведомление о переуступке права. Новый арендатор решил оформить разрешение на строительство. Администрация города отказывается выдать разрешение на мтроительство, поясняя отказ незаконностью передачи победителем аукциона права аренды ЗУ другому арендатору согласно п. 7 ст448 ГК. При этом, п. 7 ст 448 распространяется только на случаи, если заключение договоров возможно только путем проведения аукциона. Однако, согласно подпункта 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК передача в аренду ЗУ для ИЖС может проводится без аукциона и в соответствии со п. 9 ст22 ЗК арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия Арендодателя при условии его уведомления. Прошу дать правовую оценку действиям Администрации города

01 Апреля 2017, 15:59 Ринат, г. Уфа

Ответы юристов (6)

Одну из позиций суда в похожей ситуации привожу ниже. Суд считает, что если было принято решение в конкретной ситуации о проведении торгов, то необходимо руководствоваться п.8 ст.448 ГК РФ.

В пункте 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определены особенности изменения договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов: условия такого договора могут быть изменены сторонами лишь в случае, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. О понятии закона говорилось выше.
Переуступка прав и обязанностей по договору заключенному путем проведения торгов приводит к злоупотреблениям, когда после торгов заключенный договор существенно изменяется так, что в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы существенно измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора.

Однако в вашей конкретной ситуации, надо все равно пробовать обжаловать отказ, поскольку Росреестр сделку зарегистрировал, а администрация ее не обжаловала. В указанном выше решении, сделка была приостановлена Росреестром.

Есть вопрос к юристу?

В некоторых случаях ссылаются на письмо Минэкономразвития, в котором высказывается предположение о том, что земельное законодательство имеет приоритет, как специальное:

Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д23и-4569 «О рассмотрении обращения»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются, в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В. Бочаров

Прошу дать правовую оценку действиям Администрации города
Ринат

Верховный суд в своем Определении от 22.02.2017 N 309-ЭС16-16532 указал, что

уступка недопустима в связи с существенным значением личности кредитора.

Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2017 N
309-ЭС16-16532 по делу N А60-58308/2015
Ссылка заявителяна пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации основана на неправильном толковании данной нормы.
Запрет уступки в указанной норме установлен применительно к случаям, в которых
не заказчик приобретает товары, работы, услуги для государственных или
муниципальных нужд, а, напротив, физическое или юридическое лицо
приобретает права по отношению к публичным образованиям в своих
интересах (например, приобретая права на государственное (муниципальное)
имущество). В таком случае по общему правилу при отсутствии
регулирования в специальном законодательстве уступка недопустима в связи с существенным значением личности кредитора.

По моему мнению, личность арендатора (физического лица) не имеет существенного значения для арендодателя.

Но судебная практика по аналогичным спорам неутешительна.

СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. по делу N 33-593/2016
Судья Бирюкова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Серга Н.С.,
судей Золотаревой Ю.Г., Слободчиковой М.Е.,
при секретаре С.А.,
рассмотрела
в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на
решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.06.2016, которым
постановлено:
Исковые
требования администрации муниципального образования «Биробиджанский
муниципальный район» Еврейской автономной области к управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Еврейской автономной области, С.Д., К. о признании сделки
недействительной и исключении записи о государственной регистрации
договора удовлетворить.
Признать
недействительным договор от , заключенный между С.Д. и К., о
передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от ,
заключенному между администрацией муниципального образования
«Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и С.Д.
Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись N от .
Заслушав
доклад судьи Золотаревой Ю.Г., пояснения представителя ответчика К.
Трояна И.В., представителя истца администрации муниципального
образования «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО Г., судебная
коллегия
установила:
Администрация
муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район»
Еврейской автономной области (далее — администрация Биробиджанского
муниципального района ЕАО, администрация) обратилась в суд с иском к
управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Еврейской автономной области (далее — Управление
Росреестра по ЕАО), С.Д., К. о признании сделки недействительной и
исключении записи о государственной регистрации договора. Требования
мотивированы тем, что земельный участок, расположенный по адресу:
, являлся предметом аукциона. По результатам аукциона
победителем стал С.Д., с которым заключен договор аренды N
. Указанный договор прошел государственную регистрацию
. С.Д. на основании договора от передал права и
обязанности по договору аренды земельного участка от К.
Полагает, что сделка по переуступке прав и обязанностей совершена между
ответчиками в нарушение п. 7 ст. 448
ГК РФ. Просил признать данную сделку недействительной и исключить
регистрационную запись N от из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В судебном заседании представитель истца Г. требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал.
Ответчик
К. исковые требования не признал. Дополнительно пояснил, что С.Д.
участвовал на торгах по соглашению с ним. между ним и С.Д.
был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды
от . Полагает, что в силу ч. 5 ст. 22
ЗК РФ переуступка прав и обязанностей по договору аренды от
является законной. В настоящее время он построил на участке жилой дом.
Представитель
ответчика Управления Росреестра по ЕАО, ответчик С.Д. в судебное
заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежащим образом.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе К. просил об его отмене.
Указал, что в силу п. 7 ст. 448
ГК РФ запрещается переуступка прав и обязанностей по договору,
заключенному в результате проведения торгов, если законом не установлено
иное. В данном случае иное установлено п. п. 5, 9 ст. 22
ЗК РФ, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе
передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без
согласия арендодателя при условии его уведомления. В данном случае
арендодатель уведомлен о переуступке прав по договору аренды от
. Кроме того, заключенный между С.Д. и администрацией района
договор аренды не содержит запрет на передачу прав и
обязанностей по нему третьим лицам.
В
суд апелляционной инстанции ответчики К., С.Д., представитель
Управления Росреестра по ЕАО не явились, о времени и месте судебного
заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело без их участия.
Представитель
ответчика К. Т. требования и доводы апелляционной жалобы своего
доверителя поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции.
Представитель
истца администрации Биробиджанского муниципального района ЕАО Г.
выразил несогласие с апелляционной жалобой, просил оставить ее без
удовлетворения, решение суда без изменения.
Изучив
материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц,
участвующих в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к
следующему.
В соответствии со ст. 166
ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в
силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от
такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168
ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и
при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые
законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что
такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия
нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из разъяснений п. 75
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О
применении судами некоторых положений раздела I части первой
Гражданского кодекса РФ», применительно к статьям 166 и 168
ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы
неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья
граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей
природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно
выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как
посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке
требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Пунктом 7 ст. 448
ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение
договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не
вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам,
возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому
договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не
установлено в соответствии с законом.
В соответствии со ст. 39.18
ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном
согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении
земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения
личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства,
дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского)
хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного
участка или о предоставлении земельного участка для осуществления
крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный
орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из
этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1)
обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного
участка для указанных целей в порядке, установленном для официального
опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом
поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и
размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте
уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети
«Интернет»;
2)
принимает решение об отказе в предварительном согласовании
предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении
земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.
Если
по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления
иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать
в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из
следующих действий:
1)
осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта
договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и
направление заявителю при условии, что не требуется образование или
уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15
настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок
предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с
Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», и
направляет указанное решение заявителю.
В
случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования
извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о
намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок
со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1)
об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона
лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о
проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право
заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в
заявлении о предоставлении земельного участка;
2)
об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного
участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании
предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган
обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение
его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже
земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды
земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном
согласовании предоставления земельного участка.
Материалами
дела установлено, что администрацией Биробиджанского
муниципального района ЕАО принято постановление N о
проведении открытого аукциона N по продаже права на
заключение договоров аренды земельных участков, государственная
собственность на которые не разграничена, а также утвержден текст
информационного сообщения о проведении открытого аукциона.
Согласно
информационному сообщению на продажу выставлено право на заключение
договора аренды земельного участка площадью , с кадастровым
номером , расположенного по адресу: категория
земель — земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования:
индивидуальное жилищное строительство, сроком на 20 лет (лот. N
).
Как
следует из протокола N от об итогах открытого
аукциона, в аукционе по лоту N принимало участие 4
участника, победителем аукциона по продаже права на заключение договора
аренды на названный выше земельный участок признан ответчик С.Д.

между администрацией Биробиджанского муниципального района ЕАО и С.Д.
заключен договор аренды данного земельного участка N .

С.Д. и К. заключили договор, по которому последнему передаются все
права арендатора по названному выше договору аренды от N
. Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО
регистрационная запись N .
Судом
первой инстанции сделан обоснованный вывод о недействительности
названной выше сделки о передаче К. прав и обязанностей по договору
аренды земельного участка, так как она заключена с нарушением требований
п. 7 ст. 448
ГК РФ, в силу того, что в соответствии с указанной правовой нормой у
С.Д. как победителя торгов отсутствовало право переуступать свои
полномочия арендатора.
Судебная
коллегия, с учетом предмета настоящего спора, соглашается с выводом
суда первой инстанции о том, что данная сделка посягает на публичные
интересы, поскольку положения п. 7 ст. 448
ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при
проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в
проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности
для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход
установленных законодательством процедур.
Довод апелляционной жалобы о законности данной сделки, в силу того, что она соответствует п. п. 5, 9 ст. 22
ЗК РФ, является несостоятельным, не влекущим отмены оспариваемого
судебного постановления, так как основан на неправильном толковании
правовых норм, регулирующих спорное правоотношение.
При
таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых
оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены оспариваемого
решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 328 — 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.06.2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу К. — без удовлетворения.

В соответствии со ст 448 ГК РФ и складывающейся судебной практикой суды по разному трактуют разрешение на уступку права ст 22 ЗК РФ. В настоящее

время судебная практика складывается в пользу ст 448 ГК РФ.

Популярное:

  • Сколько длится развод на украине Процедура расторжения брака или развод Процедура расторжения брака или развод Для заказа юридической услуги при расторжении брака в Украине, свяжитесь с нами: тел: +38 099 071 81 22, […]
  • Юрист налог на недвижимость Налог на имущество - КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТОВ Налог на имущество может устанавливаться как в отношении физических лиц, так и хозяйствующих субъектов. В Налоговом кодексе указано, что данная […]
  • Иск при затоплении квартиры Исковое заявление о возмещении ущерба от залива квартиры Различные аварийные ситуации у соседей – жильцов многоквартирного дома — могут привести к заливу квартиры и отказу в добровольном […]
  • Юридическая помощь алгоритм Бесплатная юридическая помощь Бесплатная юридическая помощь населению города Каждый человек сталкивается с необходимостью решать какие-либо правовые вопросы, лишь после невозможности […]
  • Съемки в сериале развод Форум профессиональных актёров Обмен информацией, приглашения на кастинги и съёмки Гримёрка ⇒ Развод на бабло от фотостудий и актерских агенств! Перейти на страницу: Сообщение Эльмира […]
  • Изменения в госслужбе украины 2018 Будет ли сокращение госслужащих на 10 процентов в 2018 году Оптимизация государственных расходов – важная задача, которая стоит перед властями страны. Учитывая непростую […]