Ст 30 земельного кодекса комментарии

Статья 30. Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Статья 30. Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Ст. 30 ЗК РФ

1. В настоящее время в Российской Федерации весьма значительное количество участков для строительства приобретается именно из государственных или муниципальных земель. При этом ЗК предусматривает, что такое предоставление земельных участков должно происходить с проведением работ по их формированию. Для того чтобы земельный участок начал существовать как объект права, необходимо проведение специальных землеустроительных мероприятий по межеванию земельного участка. Согласно ст. 17 ФЗ «О землеустройстве» межевание, в частности, включает в себя работы по определению границ объекта землеустройства (земельного участка) на местности, закрепление на местности местоположения этих границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства. Документы о межевании земельных участков необходимы для последующего проведения их кадастрового учета. Согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» необходимо составление межевого плана — документа, в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Кроме того, в отдельных, определенных названным Федеральным законом, случаях требуется обязательное согласование местоположения границ земельного участка с заинтересованными лицами, обладающими правами на смежные земельные участки.

После проведения межевания и кадастрового учета земельный участок фактически становится объектом права. Он отвечает требованиям, предъявляемым п. 2 ст. 6 ЗК, поскольку его границы описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный кодекс предусмотрел два варианта предоставления публичных земель для целей строительства: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Подробное описание данных вариантов (за исключением случаев предоставления публичных земель для жилищного строительства) содержится в п. п. 2 — 13 ст. 30 ЗК.

2. Пункт 2 ст. 30 ЗК содержит общее и основополагающее требование к процедуре предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта. Данное требование состоит в необходимости проведения торгов в виде конкурсов либо аукционов. Конкурсный порядок приобретения земельных участков для строительства должен гарантировать равные и конкурентные условия для застройщиков при приобретении земельных участков.

Общие положения о заключении договоров на торгах содержатся в ст. 447 ГК.

В свою очередь, ст. 38 ЗК регулирует приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

В то же время ЗК содержит исключение из общего правила о предоставлении земельных участков из публичных земель под строительство на торгах, которое определено в п. 2.1 ст. 30 ЗК.

2.1. Пункт 2.1 комментируемой статьи устанавливает исключение из общего правила, согласно которому земельные участки из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются для целей строительства только на торгах. Данное исключение применяется в случаях, когда соблюдаются в совокупности следующие условия: земельный участок находится в муниципальной собственности либо государственная собственность на данный земельный участок не разграничена; земельный участок не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам; земельный участок находится в границах застроенной территории; в отношении такой застроенной территории принято решение о развитии.

Предоставление такого земельного участка возможно лицу, с которым в установленном законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Данная норма является новеллой ЗК и вступила в действие с 1 января 2007 г. Она находится в тесной взаимосвязи с нормативным регулированием, осуществляемым Градостроительным и Жилищным кодексами РФ (п. 11 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 46.1 Градостроительного кодекса развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Принятие решения о развитии застроенной территории находится в компетенции органов местного самоуправления. Решение может быть принято только в тех случаях, когда на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу, либо многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории. Существенные условия такого договора установлены ст. 46.2 Градостроительного кодекса. Одной из сторон данного договора является орган местного самоуправления, другой стороной — физическое или юридическое лицо, подбираемое на конкурсной основе. Обязанностью последнего является, в частности, осуществление строительства на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Договор на развитие застроенной территории заключается на аукционе. Порядок проведения аукционов установлен ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ. Именно лицо, победившее в таком аукционе и заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, вправе по своему выбору получить соответствующий земельный участок в собственность или в аренду. Предоставление земельного участка в таком случае, как уже отмечалось, происходит без конкурса на основании заявления лица, заключившего договор о развитии застроенной территории. Такое решение законодателя представляется вполне логичным, поскольку право на проведение мероприятий по развитию территории, подтвержденное соответствующим договором, уже приобретено на торгах и иные лица, за исключением их победителя, не вправе претендовать на приобретение соответствующего земельного участка. При этом участок предоставляется в собственность бесплатно, а в случае предоставления в аренду ставка арендной платы устанавливается равной ставке земельного налога. Это связано с тем, что лицо, победившее в аукционе на заключение договора на развитие застроенной территории, уже оплатило право на заключение такого договора.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает виды прав, на которых земельные участки могут предоставляться для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов. По общему правилу в случае предварительного согласования мест размещения объектов участки предоставляются в аренду. Однако возможно их предоставление на праве постоянного (бессрочного) пользования лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления). Религиозным же организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Установление данных исключений представляется вполне оправданным, поскольку они устанавливаются именно в отношении тех субъектов прав на земельные участки, которым возможно предоставление земли на праве постоянного (бессрочного) пользования и в безвозмездное срочное пользование.

4. Специфика предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит, в частности, в том, что при этом подразумевается проведение целого ряда мероприятий, которые проводятся органами местного самоуправления по своей инициативе и за счет бюджетного финансирования.

К таким мероприятиям относятся: проведение работ по формированию земельного участка, в том числе подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); проведение государственного кадастрового учета земельного участка; проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка; подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Последнее возможно только при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

Данный вариант предоставления участков под строительство принято считать эталонным, в наибольшей степени отвечающим рыночным принципам, обладающим наибольшей прозрачностью, позволяющим осуществлять предпринимательскую деятельность в условиях справедливой конкуренции.

Без сомнения, данный вариант предоставления земли является весьма прогрессивным, без него сложно представить себе дальнейшее развитие земельных отношений в России. Также с позитивной точки зрения следует отметить достаточную разработанность самой процедуры предоставления участков с проведением торгов, значительная часть которой прописана непосредственно в ЗК.

Вместе с тем необходимо еще раз отметить важную особенность, присущую данной процедуре, — обязанность уполномоченных органов местного самоуправления и органов государственной власти по собственной инициативе проводить работу по формированию земельных участков и организации торгов по предоставлению этих земельных участков. К сожалению, далеко не всегда указанные органы достаточно активно, оперативно и качественно проводят такую работу. Представляется, что это, в частности, может быть связано с их недостаточной мотивацией, нехваткой трудовых и иных ресурсов и иными причинами.

5. При предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, напротив, инициатива и финансирование мероприятий, направленных на подготовку к предоставлению земельного участка, лежат на лице, желающем получить земельный участок под строительство.

Таким образом, появляется возможность преодолеть инертность государственных и муниципальных органов, которые будут обязаны рассматривать обращение о предварительном согласовании места размещения объекта. В этой связи, правда, с сожалением нужно отметить, что в ст. 30 ЗК не установлен четко срок для проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

Кроме того, процедура предварительного согласования места размещения объекта позволяет подбирать земельные участки, пригодные для возведения самых разных объектов, в том числе весьма специфических. Например, это относится ко многим объектам производственного назначения.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

— обращение заинтересованного в предоставлении земельного участка лица в органы местного самоуправления или исполнительные органы государственной власти, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции;

— выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Подробный порядок принятия такого решения установлен ст. 31 ЗК;

— проведение работ по формированию земельного участка;

— государственный кадастровый учет земельного участка;

— принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК.

6. В практике предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта по разным причинам могут возникать ситуации, когда подготовительные этапы к предоставлению участка уже пройдены, т.е. земельный участок уже сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. В таких случаях согласно требованиям п. 6 ст. 30 ЗК его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подп. 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК.

Это означает, что в таких случаях земельный участок (или право его аренды) должен быть выставлен на торги.

Представляется, что в данном случае лицо, осуществившее затраты на формирование земельного участка, вправе получить компенсацию от соответствующего органа местного самоуправления или уполномоченного государственного органа после проведения торгов.

Следует обратить внимание на то, что исключения из данного правила в соответствии с новой редакцией комментируемого пункта могут быть установлены только Земельным кодексом РФ, а не любым федеральным законом. В настоящее время примером такого особого порядка, установленного Кодексом, является норма п. 13 комментируемой статьи (см. ниже).

7. Пункт 7 комментируемой статьи определяет правовое значение решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства (в случае предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта) или протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) в случае предоставления участка без предварительного согласования места размещения объекта. Указанные документы являются основаниями для:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, именно указанные документы при условии их надлежащего оформления и соответствия их содержания требованиям законодательства являются необходимыми и достаточными основаниями для государственной регистрации прав на земельные участки, предоставляемые для строительства, а также для заключения соответствующих договоров аренды и купли-продажи земельных участков.

8. Пунктом 2 ст. 32 ЗК установлена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления принять решение о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта в двухнедельный срок. В свою очередь, п. 8 ст. 30 ЗК устанавливает срок выдачи заявителю решения о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении или выписки из такого решения. Данные документы должны выдаваться заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

Следует отметить, что любые правовые процедуры, в том числе процедуры, связанные с порядком предоставления земельных участков, функционируют значительно эффективнее, когда нормативными правовыми актами предусмотрены сроки их совершения. Поэтому представляется позитивным установление данных сроков непосредственно в ЗК.

9. Возможность обжалования действий (бездействия) государственных органов, в том числе решений, принимаемых такими органами, установлена многими нормативными правовыми актами РФ.

Применительно к правоотношениям, регулируемым ст. 30 ЗК, действует, в частности, ст. 52 Федерального закона от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», которой закреплено право на обжалование решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

Пункт 9 ст. 30 ЗК также содержит указание на возможность судебного обжалования решения об отказе в предоставлении земельного участка для строительства.

10. Пункт 10 комментируемой статьи устанавливает правовые последствия признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства в судебном порядке. В этом случае суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

Таким образом, указанные органы будут обязаны вынести решение о предоставлении земельного участка.

11. Законодателем установлены ограничения, когда порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта применяться не может. Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, для того чтобы установить, возможно ли вообще предоставление участка с предварительным согласованием места размещения объекта, необходимо выяснить, утверждена ли в отношении данного земельного участка градостроительная документация о застройке, а также утверждены ли в данном поселении правила землепользования и застройки.

Кроме того, ст. 30.1 ЗК устанавливает, что для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов и только на аукционе.

12. Пункт 12 комментируемой статьи содержит специальную норму, регулирующую предоставление земельных участков для строительства ограниченному кругу субъектов права: иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам. В отношении упомянутых лиц земельным законодательством РФ установлены особые ограничения, которые должны соблюдаться и в случаях предоставления земельных участков для строительства.

К таким ограничениям относится запрет на предоставление в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК). На основании ФЗ о введении в действие ЗК до установления Президентом РФ перечня таких приграничных территорий земельные участки, расположенные на приграничных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не предоставляются. Также федеральными законами могут быть установлены иные ограничения на предоставление земельных участков под строительство указанным лицам.

13. Пункт 13 комментируемой статьи устанавливает особенности предоставления земельных участков резидентам особых экономических зон и акционерным обществам, отвечающим указанным в тексте данного пункта условиям. Земельный кодекс устанавливает две такие особенности: предоставление названным субъектам земельных участков под строительство объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения таких объектов.

Детальный порядок предоставления земельных участков установлен Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (в ред. от 30.10.2007).

По смыслу норм ст. 9 указанного Закона под резидентом особой экономической зоны понимается коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, зарегистрированные в соответствии с законодательством РФ на территории муниципального образования, в границах которого расположена особая экономическая зона, и заключившие с органами управления особыми экономическими зонами соглашение о ведении промышленно-производственной деятельности.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» под особой экономической зоной понимается определяемая Правительством РФ часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности. При этом особые экономические зоны, за исключением портовых особых экономических зон, создаются только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности (ст. 5 указанного Закона).

Особенность предоставления земельных участков на территории особых экономических зон (в том числе и для строительства) состоит, в частности, в том, что при ее создании полномочия по управлению и распоряжению земельными участками и другими объектами недвижимости в пределах территории особой экономической зоны на срок ее существования делегируются федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному осуществлять функции по управлению особыми экономическими зонами.

На территории особых экономических зон права и обязанности резидентов указанных зон регулируются в значительной степени соглашениями об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой или туристско-рекреационной деятельности. Именно на основании таких соглашений с резидентами особых экономических зон заключаются договоры аренды земельных участков.

Статья 31 ЗК РФ. Выбор земельных участков для строительства (действующая редакция)

Это старая редакция документа

1. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

2. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

4. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

5. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

7. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, в семидневный срок со дня утверждения указанного решения. В случае обращения заявителя через многофункциональный центр копия указанного решения выдается через многофункциональный центр.

8. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах зарезервированных земель, после информирования указанных лиц о резервировании земель собственник такого земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор такого земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением.

В случае, если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса и принявших такое решение, понесенных убытков.

9. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

10. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

Комментарий к СТ 30 ЗК РФ

Статья 30 ЗК РФ. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 30 ЗК РФ:

1. Порядок предоставления земельных участков зависит от функционального назначения планируемых к размещению объектов и ряда иных обстоятельств (см., например, п. 11 ст. 30 ЗК). Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства включает в себя две различные процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта. ЗК четко определяет, когда производится выделение земельных участков без предварительного согласования мест размещения объекта (см. п. п. 6, 11 ст. 30, п. 1 ст. 30.1, п. 2 ст. 30.2).

Кроме того, резиденту особой экономической зоны земельные участки предоставляются без предварительного согласования мест размещения таких объектов на основании заявлений в соответствии с федеральным законодательством об особых экономических зонах. В таком же порядке предоставляются земельные участки акционерному обществу, сто процентов акций которого принадлежит РФ, управляющей компании, в случае привлечения их в установленном порядке для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Федерации, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами.

Также федеральным законодательством устанавливаются особенности предоставления земельных участков для строительства олимпийских объектов, необходимых для проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр в г. Сочи (см. ст. 16 ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). До 2014 г. без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов:

— федерального значения за счет средств федерального бюджета — организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов, в безвозмездное срочное пользование;

— федерального значения за счет средств Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в безвозмездное срочное пользование или аренду;

— федерального значения за счет средств иных юридических лиц — Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в аренду сроком до 49 лет с правом передавать указанным лицам свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, а также с правом передавать арендованный участок этим лицам в субаренду;

— краевого или муниципального значения — организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объектов, в безвозмездное срочное пользование.

Во всех остальных случаях гражданин или юридическое лицо может подать заявление о выборе земельного участка в порядке ст. 31 ЗК и тем самым инициировать процедуру предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

С 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ (п. 14 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).

2. Без предварительного согласования мест размещения объектов предоставление земельного участка в собственность осуществляется исключительно на торгах. Без проведения торгов возможно предоставление земельного участка в собственность для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым в установленном градостроительным законодательством порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков определен в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. N 808 (СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587).

Особенности проведения аукциона по продаже земельного участка для жилищного строительства установлены в ст. 38.1 ЗК. В этом случае общие нормы Постановления от 11.11.2002 N 808 не применяются.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией. При рассмотрении одного из дел ФАС Западно-Сибирского округа указал, что законодательство не определяет правила формирования лотов аукциона, следовательно, органы местного самоуправления вправе формировать их самостоятельно с учетом требований ГрК и архитектурно-градостроительной политики. Соответственно, на аукцион могут быть выставлены одним лотом несколько земельных участков для индивидуального жилищного строительства (см. Постановление от 26.07.2007 N Ф04-5135/2007(36794-А81-23)).

Норма п. 2 комментируемой статьи является специальной и подлежит приоритетному применению перед положениями п. 2 ст. 28 ЗК, согласно которым предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законами субъектов РФ. Иными словами, действие п. 2 ст. 30 ЗК исключает применение п. 2 ст. 28 ЗК при предоставлении земельных участков для строительства. Казалось бы, императивные положения очевидны, тем не менее на практике субъекты РФ принимают нормативные акты о бесплатном предоставлении земельных участков для строительства. Так, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.07.2005 N 397-64 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства» (Санкт-Петербургские ведомости. 2005. N 136; 2007. N 126) земельные участки могут бесплатно предоставляться для индивидуального жилищного строительства по решению Правительства Санкт-Петербурга в собственность гражданам, имеющим особые заслуги перед РФ и Санкт-Петербургом в развитии экономики, науки, культуры, искусства, образования, здравоохранения, спорта, законодательства и просвещения (п. 2 ст. 1). Также ФЗ от 09.01.1997 «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы» (СЗ РФ. 1997. N 3. Ст. 349) предусматривает бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства Героям Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой Славы (ст. 3).

3. Исходя из структурного расположения п. 2.2 в комментируемой статье, а также целевого назначения государственных и муниципальных земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, можно сделать вывод, что пользователям недр предоставляются такие земельные участки в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. С учетом требования ст. 11 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» предоставление земельного участка для проведения работ, связанных с геологическим изучением и иным использованием недр, осуществляется после утверждения проекта проведения указанных работ.

4. ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2009. N 29. Ст. 3582) были созданы правовые основы для функционирования Государственной компании «Российские автомобильные дороги» — некоммерческой организации, не имеющей членства. Государственная компания создана Российской Федерацией в целях оказания государственных услуг и выполнения иных полномочий в сфере дорожного хозяйства с использованием федерального имущества на основе доверительного управления, а также в целях поддержания в надлежащем состоянии и развития сети автомобильных дорог Государственной компании, увеличения их пропускной способности, обеспечения движения по ним, повышения качества услуг, оказываемых пользователям автомобильными дорогами Государственной компании, развития объектов дорожного сервиса, размещаемых в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог Государственной компании.

Указанный ФЗ уточнил перечень земельных участков, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и могут предоставляться Государственной компании в аренду сроком до 49 лет в установленном в п. 2.3 комментируемой статьи порядке. Это:

1) земельные участки, находящиеся в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог Государственной компании;

2) земельные участки, предназначенные для размещения автомобильных дорог, деятельность по организации строительства или реконструкции которых осуществляет Государственная компания; объектов, предназначенных для осуществления дорожной деятельности; объектов дорожного сервиса, иных объектов капитального строительства, установки рекламных конструкций в планируемых границах полос отвода и придорожных полос таких автомобильных дорог;

3) земельные участки, которые необходимы для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионными соглашениями, если Государственной компанией заключены концессионные соглашения и (или) ей переданы полномочия концедента.

5. Институт развития застроенных территорий является новым для российского законодательства, соответствующие положения были включены в ГрК с 1 января 2007 г. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, только если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, также могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Нормы п. 3 комментируемой статьи развивают положения, содержащиеся в ст. ст. 46.1 — 46.3 ГрК, и обеспечивают предоставление без торгов земельных участков для строительства в границах застроенной территории. Земельные участки предоставляются лицам, с которыми были заключены договоры о развитии застроенных территорий по результатам проведенных аукционов. По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в соответствии с требованиями градостроительного законодательства в установленный договором срок подготовить проект планировки застроенной территории (включая проект межевания), произвести расселение многоквартирных жилых домов, расположенных в границах данной территории, и осуществить строительство на застроенной территории, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств. Договор заключается по результатам открытого аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, проводимого в порядке, установленном ст. 46.3 ГрК РФ.

Реализация политики, направленной на ликвидацию в населенных пунктах ветхого, аварийного жилья и осуществление комплексной застройки, отвечающей современным требованиям, позволяет сразу же решить несколько задач: удовлетворить потребности населения в улучшении внешнего вида населенного пункта; сэкономить бюджетные деньги на расселение многоквартирных домов, непригодных для проживания; разработать проект планировки определенной территории. Принятие решения о развитии застроенной территории в интересах и будущего застройщика (девелопера), поскольку уплотнение существующей застройки позволяет ему экономить затраты на внешних инженерных сетях.

Для возникновения прав на земельный участок — территорию, в отношении которой принято решение о развитии, требуется:

— принятие органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории;

— проведение аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории;

— заключение по результатам проведенного аукциона соответствующего договора и надлежащее выполнение его условий о подготовке проекта планировки застроенных территорий и расселении жилых домов;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, платы за подключение;

— подача заявления о предоставлении земельного участка для строительства и принятие решения о предоставлении земельного участка лицу, с которым был заключен договор о развитии, в собственность или аренду;

— установление границ земельного участка и проведение государственного кадастрового учета;

— государственная регистрация права собственности на земельный участок, или в случаях, установленных федеральными законами, — права аренды.

6. Пункт 3 комментируемой статьи конкретизирует общую норму п. 1 ст. 28 ЗК и устанавливает, что для строительства земельные участки с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются по общему правилу в аренду. В случаях, прямо указанных в комментируемой норме, возможно предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

7. Из п. 4 комментируемой статьи следует, что для реализации права на получение земельного участка должен быть соблюден порядок его формирования и постановки на государственный кадастровый учет, что обусловливает необходимость предварительного проведения уполномоченными органами (см. ст. 29 и комментарий к ней) ряда связанных с этим мероприятий. Предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта предполагает совершение компетентными органами действий, строго определенных в п. 4 комментируемой статьи.

В то же время можно заметить, что не всегда законодатель связывает возникновение прав на земельные участки путем предоставления без предварительного согласования мест размещения объектов с последовательным совершением всех действий, перечисленных в п. 4 ст. 30 ЗК. Общие положения комментируемого пункта в полном объеме не распространяются на отношения по предоставлению земельных участков:

— для строительства олимпийских объектов, необходимых для проведения XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр в г. Сочи;

— отдельным лицам в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории (см. комментарий к п. п. 1, 13 настоящей статьи);

— в безвозмездное срочное пользование лицу, которое заключило государственный или муниципальный контракт на строительство жилого дома за счет средств государственного или муниципального бюджета (п. 2 ст. 30.1 ЗК);

— для строительства лицу, заключившему договор о развитии застроенной территории (п. 2 ст. 30 ЗК).

Хотя законодатель закрепляет, что предоставление земельных участков во всех перечисленных выше случаях производится без предварительного согласования мест размещения объектов, можно констатировать, что принятие решений осуществляется по особой процедуре, которая не вписывается в существующие (как в порядок принятия решения о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта, так и без предварительного согласования мест размещения объекта).

8. Последовательное выполнение всех стадий, предусмотренных в п. 5 комментируемой статьи, имеет принципиальное значение, поскольку нарушение порядка предоставления земельного участка влечет за собой признание недействительным соответствующего административного правового акта о предоставлении земельного участка (см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 20.01.2005 N А14-5474-04/123/14, Определение ВАС РФ от 26.09.2007 N 12510/07).

9. Пункт 6 комментируемой статьи направлен на правовое регулирование ситуаций, когда были выполнены этапы по формированию, индивидуализации земельных участков, но они не были предоставлены гражданам или юридическим лицам. В таких случаях принимается решение о проведении торгов или о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Применение в данном случае процедуры предоставления земельных участков без предварительного согласования мест размещения объекта исключает возможность принятия в отношении ранее сформированных земельных участков решения в рамках процедуры предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2008 по делу N А28-6635/2007-346/30, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.02.2004 N А43-8772/2003-9-385). ЗК могут быть установлены исключения из этого правила.

10. Правовое значение решения компетентного органа о предоставлении земельного участка для строительства или протокола о результатах торгов состоит в том, что эти документы являются основанием совершения иных юридически значимых действий (заключения договора, государственной регистрации права), завершающих процедуру возникновения прав на земельный участок.

11. Учитывая то правовое значение, которое законодатель придает решению о предоставлении земельного участка (п. 7 комментируемой статьи), а также право заявителя обжаловать отказ в предоставлении земельного участка (п. 9 комментируемой статьи), норма п. 8 устанавливает обязанность по выдаче такого решения (выписки из него) заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

12. Норма п. 9 лишь дублирует общие положения о возможности обжалования любых решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, если они затрагивают права и законные интересы граждан или юридических лиц.

Право обжаловать решения и действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления и должностных лиц закреплено в ч. 2 ст. 46 Конституции. Порядок такого обжалования закреплен в Законе РФ от 27.04.1993 N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 19. Ст. 685), ГПК и АПК.

13. Пункт 10 комментируемой статьи закрепляет правовые последствия признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства.

14. В п. 11 установлены ограничения, при которых порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта не применяется. Соответственно, в указанных в настоящем пункте случаях отсутствует обязанность органа местного самоуправления по обеспечению выбора земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости и документов землеустройства (см. п. 5 ст. 30 ЗК).

15. Пункт 12 комментируемой статьи указывает на единый порядок предоставления земельных участков для строительства российским гражданам, российским юридическим лицам и иностранным лицам, лицам без гражданства, в то же время отсылая к отдельным нормам ЗК, которые могут повлиять на процедуру выделения земельных участков иностранным лицам и лицам без гражданства.

16. Комментируемая статья (п. 13) отсылает к специальному законодательству об особых экономических зонах, которым следует руководствоваться при предоставлении земельных участков для строительства указанным в данном пункте лицам. Такое предоставление земельных участков осуществляется исключительно в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов.

Срок договора аренды земельного участка с резидентом особой экономической зоны ограничен сроком действия договора о ведении соответствующего вида деятельности в особой экономической зоне, если меньший срок не заявлен резидентом. Прекращение действия соглашения о ведении деятельности на территории особой экономической зоны влечет за собой прекращение договора аренды на земельный участок. Для акционерного общества, 100% акций которого принадлежит РФ, — ОАО «Особые экономические зоны», управляющей компании, в случае привлечения их для выполнения функций по созданию за счет средств бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами, ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» не содержит подобных ограничений.

Популярное:

  • Список общественных организаций янао Демо-сайт UMI.CMS Информация о жизни каждого города Добро пожаловать! Регистрация/вход Вы можете просматривать часть информации без регистрации на сайте. НКО по группам Общественные […]
  • Борисова еа Апелляция кассация надзор по гражданским делам Апелляция, кассация, надзор в Концепции единого ГПК РФ (Борисова Е.А.) Дата размещения статьи: 20.03.2016 Концепция единого ГПК РФ в части изложения видения будущей регламентации […]
  • Онлайн тест пдд 2018 официальный сайт гибдд ПДД 2018 онлайн России Новые правила ПДД экзамена 2018 5 вопросов за ошибку Официальные экзаменационные билеты ПДД 2018 новые с 10 апреля 2018 категории ABM A1B1 Частные Автоинструкторы […]
  • Ндс ос при усн УСН: основные средства 2016 - 2017 Актуально на: 17 февраля 2017 г. Учет основных средств при УСН в 2016 году (при объекте «доходы за минусом расходов») отличается от учета в 2015 году […]
  • Протокол осмотра жилого помещения Протокол осмотра места помещения (образец заполнения) ПРОТОКОЛ осмотра места помещения Осмотр начат в 10 час. 15 мин. Осмотр окончен в 12 час. 30 мин. Следователь следственного отделения […]
  • Статья 30 фз о защите прав потребителей Закон о защите прав потребителей / СТАТЬЯ 30 Недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем. (в ред. Федерального закона от […]